Der Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie

Wer sich mit dem Wert von Immobilien beschäftigt, liest häufig Begriffe wie „Verkehrswert“ oder „Marktwert“. Aber was ist denn nun eigentlich der Unterschied?

Antwort: ES GIBT KEINEN UNTERSCHIED!

Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch (BauGB) § 194 bestimmt und da heißt es wie folgt:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Verkehrswert/Marktwert einer Immobilie ist somit die Prognose des wahrscheinlich zu erzielendem Preis, wenn das Objekt im freien Immobilienmarkt unter gewöhnlichen Umständen zum Verkauf stünde.

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Fragen zur Verfügung.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

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Die Baugesetzbuchnovelle ist mal wieder kein großer Wurf

Mit der Baugesetzbuchnovelle wurde mal wieder was von der Politik verabschiedet, das die eigentlich gewollten Ziele eher verfehlt. Viele Vorschläge von den Fachleuten, die den Wohnungsbau erleichtern und beschleunigen könnten, wurden mal wieder nicht berücksichtigt. Stattdessen wurde mit der „Verbotskeule“ geschwungen, die nicht gerade zielgerichtet ist.

 

Anzusprechen sind z. B. das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen oder die erweiterten Vorkaufsrechte der Kommunen. Dadurch entsteht keine einzige neue Wohnung.

 

Viel wichtiger wäre es gewesen, Maßnahmen zu ergreifen, den Wohnungsbau/-erwerb anzukurbeln (z. B. weniger Hürden/Vorgaben, niedrigere Grunderwerbsteuern, steuerliche Förderungen usw.). Denn nur durch zusätzlich bezahlbaren Neubau (samt den damit verbundenen Nebenkosten) bringt man mehr Leute ins Eigentum und trägt dazu bei, dass die Mieten wieder bezahlbarer werden.

 

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

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Die Vorteile des Immobilienverkaufs unter Einschaltung eines Maklers

Häufig wollen Eigentümer ihre Immobilien ohne Makler verkaufen. Dabei gibt es doch einige Pluspunkte, die für eine Einschaltung eines Immobilienmaklers sprechen.

Die Einstellung - „Ich versuch es erst mal mit möglichst hohem Preis selbst. Runter gehen kann ich ja immer noch.“ – ist ziemlich fahrlässig und geht dann meistens „in die Hose“. Verkäufer gehen hier doch große (finanzielle) Risiken ein.

Nachfolgend (auszugsweise) ein paar Stichpunkte, die für die Beauftragung eines Immobilienmaklers sprechen.

 

·       Ein erfahrener Makler kann den aktuellen Marktwert aufgrund seines „KNOW HOWS“ einfach besser einschätzen. Nur mit einem marktfähigen Preis besteht eine gute Chance, eine Immobilie zeitnah zu veräußern.

·       Ein Makler ist nicht emotional mit der Immobilie verbunden und geht somit den Verkauf sachlich und rational an. Der Makler fungiert hier auch als eine Art Mediator.

·       Ein Makler wird auch versuchen, die Immobilie ins richtige Licht zu rücken mit Maßnahmen wie z. B. einer optischen Aufhellung (Stichwort: Homestaging) oder gibt Tipps, wie man mit Kleinigkeiten die „Braut hübsch machen kann“.

·       Makler nutzen bewährte Marketingkonzepte, die den Verkauf beschleunigen (Objektaufbereitung, Vertriebsstrategien, Objektpräsentation, Besichtigungsleitfaden usw.).

·       Ein guter Makler trennt bei den Interessenten die „Spreu vom Weizen“ und verhindert eine Art „Immobilientourismus“. Teilweise hat ein Makler auch schon einen passenden Käufer in seiner Interessentendatenbank.

·       Ein Makler klärt auch schon früh die finanziellen Möglichkeiten des Interessenten, damit die Gefahr von bösen Überraschungen deutlich reduziert wird.

·       Ein Makler gibt dem Notar alle relevanten Infos, damit der Kaufvertrag auch alles Vereinbarte enthält, das zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelt wurde und deren Niederschlag sich in der Kaufvertragsurkunde wieder findet.

·       Und zum Schluss begleitet der Makler Verkäufer und Käufer noch bei der Immobilienübergabe.

 

Ja, ein Makler macht dies nicht zum „Zeitvertreib“ sondern fordert ein angemessenes Honorar für seine Dienstleistung. Aber anders wie in anderen Branchen, ist das Maklerhonorar nur bei Erfolg zur Zahlung fällig.

 

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Fragen zum Thema Immobilienverkauf zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K. – Ingolstadt

Tel. 0841-93159112

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Geldwäschegesetz für Immobilienmakler

Immobilienmakler sind sog. „Verpflichtete“ nach dem Geldwäschegesetz (GWG) und somit müssen sie auch die Vorgaben pflichtbewusst erfüllen. Darunter zählen z. B.

   das Identifizieren von Käufer und Verkäufer der Immobilie, sobald diese ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages äußern und die Kaufvertragsparteien hinreichend bestimmt sind. Das ist bspw. der Fall, wenn eine klare Aussage getroffen wird, dass man den Kauf vollziehen will (z. B. Beauftragung Notar, Reservierungsvereinbarung o. ä.).

Bei einer Vermietung oder Verpachtung ist die Identifizierungspflicht lt. GWG erst erforderlich, wenn eine monatliche Miete bzw. Pacht (ohne Betriebskosten, aber einschließlich der Miete über Nebenflächen) von 10.000 Euro oder mehr vereinbart wird.

Also erschrecken Sie als Kunde eines Immobilienmaklers nicht, wenn er Sie nach Ihrem Ausweis bittet, diesen kopiert/ablichtet und nach weiteren Details zur geplanten Transaktion frägt.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K. – Ingolstadt

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Schritte beim Haus-/Wohnungsverkauf

 

Schritt 1: Vorbereitungsphase samt Beratung

Während der Vorbereitung ist es erst mal wichtig, eine Art „Orgaplan“ für den Haus-/Wohnungsverkauf aufzustellen. Das Festlegen eines Zeitfensters und der Zielgruppe spielen hier eine große Rolle. Bedenken Sie auch, dass ein Verkauf ohne Makler nur Sinn macht, wenn man selbst große Erfahrung beim Immobilienverkauf mitbringt. Sollte das nicht der Fall sein, ist die Beauftragung eines Maklers dringend zu empfehlen.

 

Begehung der Immobilie vor Ort

Als Makler verschaffe ich mir bei der Besichtigung der Immobilie vor Ort einen Eindruck. Zustand, Lage und Besonderheiten sind von großer Wichtigkeit.

 

Beratung

Ich zeige Ihnen in einem persönlichen Gespräch, wie ich beim Verkauf Ihrer Wohnung/Ihres Hauses vorgehe, um einen guten Preis zu erzielen und kläre mit Ihnen Ihre Fragen hierzu. Natürlich finden Ihre persönlichen Vorstellungen und Ziele Berücksichtigung, soweit dies realisierbar ist.

 

Relevanten Unterlagen

Um einen reibungslosen Immobilienverkauf abzuwickeln, benötigt man vollständige Objektunterlagen. Mit mir als Makler an Ihrer Seite, werde ich darauf achten, dass alle relevanten Dokumente zur Verfügung stehen.

 

Schritt 2: Marktgerechte Verkaufspreisermittlung

Beim Immobilienverkauf ist die Ermittlung eines marktgerechten Verkaufspreises ein ausschlaggebendes Kriterium. Als erfahrener und ausgebildeter Makler ermittle ich sachgerecht die aktuell erzielbare Marktwertspanne Ihrer Immobilie auf Grundlage der gängigen, in der Praxis angewandten, Wertermittlungsverfahren unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten. Ich berücksichtige dabei auch, ob ggf. im Vorfeld Renovierungs-/Sanierungsmaßnahmen für Sie als Verkäufer sinnvoll sind. Hierfür ist die bereits vorgenannte umfangreiche Begehung vor Ort, sowie eine Prüfung der relevanten Objektunterlagen erforderlich.

 

Schritt 3: Vermarktung

Für einen reibungslosen Ablauf beim Haus- bzw. Wohnungsverkauf ist es erforderlich, eine vernünftige Marketingstrategie zu verwenden. Dadurch erhöhen sich die Chancen, die richtigen Käufer zu erreichen.

Hierzu zählen z. B.

• Verkaufsfördernde Exposés mit sachlich, informativen Texten, aufbereiteten Grundrissen und Plänen sowie realistischen Bildmaterial. Natürlich ist ein gepflegtes Erscheinungsbild der Immobilie sehr förderlich. „Das Auge isst mit!!!“
• Virtuelle Besichtigungsmöglichkeiten wie z. B. 360°-Rundgänge oder Immobilienkurzvideos.
• Nutzung verschiedener Verbreitungskanäle (online und offline) um eine Vielzahl von potentiellen Interessenten zu erreichen. Als langjährig erfahrener Makler kann man auch immer wieder auf bereits vorgemerkte Interessenten zurückgreifen.

 

Schritt 4: Auswahl geeigneter Kaufinteressenten

Beim Besichtigen ist es wichtig, dass Interessenten einen guten ersten Eindruck von der Immobilie erhalten. Ein gepflegtes Erscheinungsbild sollte soweit möglich gewährleistet sein. Natürlich ist auch eine Qualifizierung der Käufer erforderlich. Hierzu sind Gespräche/Beratungen und Bonitätsnachweise unverzichtbar.

 

Schritt 5: Abschluss und Beurkundung

Hat man sich auf die (Ver)kaufsdonditionen geeinigt, wird die notarielle Beurkundung in die Wege geleitet, die ich natürlich als Makler veranlasse. Zusammen mit dem Notariat wird der Kaufvertragsentwurf erstellt und Ihnen als Verkäufer, dem Käufer und mir als Makler zur Verfügung gestellt. Aufgrund des Entwurfes können offene Frage geklärt und noch entsprechend im Kaufvertrag, falls erforderlich, berücksichtigt werden. Hier stehen das Notariat und ich als Makler gerne helfend zur Verfügung. Ist alles vorbesprochen und geklärt, steht einer Beurkundung des Vertrages nichts mehr im Wege.

 

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K & F Immobilien e. K. – Inhaber: Gerhard Fischermeier

Ob Sie nun Ihr Haus, Ihre Wohnung oder auch ein Baugrundstück in der Region Ingolstadt / Eichstätt verkaufen wollen. Mit mir als langjährig erfahrenen Makler an Ihrer Seite sorge ich für einen reibungslosen Ablauf zu einem marktgerechten Preis.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

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Was ist eine Grunddienstbarkeit?

In Abteilung II eines Grundbuches sind Belastungen des Grundstücks vermerkt. Das kann u. a. eine sogenannte Grunddienstbarkeit sein. Die Grunddienstbarkeit ist die Absicherung eines Rechts an einem Grundstück (man sprich hier auch vom „dienenden Grundstück"), das zu Gunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (hier spricht man vom "herrschenden Grundstück") eingetragen ist.

Solche Eintragungen sind z. B. Geh- und Fahrtrechte, Ge- bzw. Verbote (z. B. Gewerbebetriebsverbot), Duldungspflichten (z. B. Duldung einer Grenzbebauung) usw.

Eine eingetragene Grunddienstbarkeit kann ohne die Zustimmung de(r)s Berechtigten nicht einfach gelöscht werden und muss folglich von einem Immobilienerwerber (bei Kauf, Schenkung, Erbschaft etc.) übernommen werden. Die Laufzeit einer Grunddienstbarkeit ist normalerweise nicht begrenzt und besteht somit ständig. Außer es ist von vornherein eine zeitliche Begrenzung vereinbart worden oder, wie oben schon erwähnt, der Berechtigte stimmt einer Löschung zu.

Ein Grundstück, das mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, ist i. d. R. gegenüber einem unbelasteten Anwesen beeinträchtigt. Somit ist es bei der Ermittlung des Marktwertes meistens wertmindernd zu berücksichtigen.

Gerne stehe ich Ihnen auch bei weiteren Fragen rund um die Immobilie zur Verfügung.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

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Tel. 0841-93159112 

10 Tipps zum Haus- bzw. Wohnungsverkauf

 

Sie spielen mit den Gedanken, Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung zu verkaufen? Dann sollten Sie nachfolgende Tipps im Auge behalten!

 

1.     Legen Sie zuerst mal fest, was Ihnen besonders wichtig ist, wenn Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung verkaufen.

2.     Setzen Sie sich nicht unter Zeitdruck.

3.     Stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen und Objektdaten, die für Ihren geplanten Immobilienverkauf erforderlich sind, auch griffbereit haben.

4.     Nur mit einem realistischen Preis werden Sie erfolgreich sein.

5.     Mit Ihren Verkaufsbemühungen sollten Sie eine hohe Reichweite erzielen, damit möglichst viele potentielle Kaufinteressenten erreicht werden.

6.     Natürlich müssen Sie für Kaufinteressenten auch immer gut erreichbar sein.

7.     Bedenken Sie: „Das Auge isst mit, also machen Sie die Braut (Immobilie) hübsch.“

8.     Bleiben Sie bei der Präsentation und Beschreibung Ihrer Immobilie auf den Boden der Tatsachen.

9.     Seien Sie bei den Verhandlungen zielstrebig und konsequent.

10.  Prüfen Sie Ihre potentiellen Käufer auch auf deren Zahlungsfähigkeit.

 

Oder Sie gehen gleich zum Profi, wenn Sie feststellen, dass Sie sich bei vorgenannten Punkten ganz oder teilweise unsicher fühlen. Gerne stehe ich Ihnen mit „RAT UND TAT“ zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K. – Ingolstadt

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