Blog von Gerhard Fischermeier, K und F Immobilien e. K.

Montag, 24. Juni 2024

Die Gewährleistungsfrist im Wohnungsneubau

Bauherren haben nach der Bauabnahme i. d. R. eine Frist von 5 Jahren, um Mängelrechte geltend zu machen. Diese sog. Gewährleistungsfrist gibt den Bauherren die Möglichkeit, bei Mängeln, die auf Ausführungs- und/oder Planungsfehler zurückzuführen sind, eine entsprechende Nachbesserung zu fordern.

Etwa 4 Monate vor Ablauf der Gewährleistungsfrist sollten deshalb Bauherren ihr Haus/ihre Wohnung auf mögliche Mängel untersuchen (lassen). Typisch auftretende Mängel sind z. B. Feuchtigkeitsstellen, Schimmelbildungen, Rissbildungen/Absplitterungen an Wänden/Decken/Fugen, Lockerungen bei Geländern u. v. m. Empfehlenswert ist die Einschaltung eines unabhängigen Sachverständigen. Dieser könne fachmännisch beurteilen, ob es sich um normalen Verschleiß im Rahmen von Toleranzgrenzen oder um Mängel aufgrund fehlerhafter Planung oder unsachgemäßer Ausführung handelt.

Sachverständige sind i. d. R. ausgewiesene Profis, die wissen, wo sie nach Mängeln suchen müssen, und auch gleich die Ursachen für diese Mängel feststellen können. Bauherren können so vor Ablauf der Gewährleistungsfrist sicherstellen, dass ihr Haus die vertraglich zugesicherte Qualität hat bzw. Gegenmaßnahmen einleiten, falls das nicht der Fall sein sollte.

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Wohnung, Ihres Hauses oder Ihres Baugrundstücks in Ingolstadt und Umgebung in Erwägung ziehen oder eine realistische Marktwerteinschätzung benötigen, ist die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler daher eine kluge Entscheidung. Setzen Sie sich einfach mit mir in Verbindung.

K & F Immobilien e. K. - Ihr regionaler Immobilienmakler
Inhaber: Gerhard Fischermeier
Wagnerwirtsgasse 1
85049 Ingolstadt

☎ 0841 93159112
info@k-und-f-immobilien.de
www.k-und-f-immobilien.de

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Samstag, 8. Juni 2024

Die Vorteile beim Immobilienverkauf mit einem Immobilienmakler

Der Immobilienverkauf ist ein komplexer Vorgang, vor allem in der aktuellen Marktsituation. Daher bedarf es eines erfahrenen Profis, der Verkäufer und Käufer zusammenbringt. Nachfolgend erfahren Sie auszugsweise und stichpunktartig, wie Sie als Eigentümer von der Einschaltung eines Immobilienmaklers profitieren.

Marktgerechte Ermittlung des Immobilienwertes

· Plausible Analysen zur Ermittlung des marktgerechten Verkaufspreises

· Nachvollziehbare Preisermittlung

Rechtliche Aspekte

· Einhaltung der Vorschriften und Anforderungen

· Unterstützung bei der Erstellung und Prüfung von notariellen Vertragsentwürfen/Kaufverträgen

Verhandlungsgeschick

· Professionelle Verhandlungstechniken im Interesse des Auftraggebers (Verkäufers)

· Hoher Erfahrungsschatz bei schwierigen Verhandlungen (z. B. mit Interessenten) mit dem Ziel der Lösungsfindung

Netzwerken

· Vorhandene Datenbank über Kaufinteressenten

· Zusammenarbeit mit anderen Maklern (Stichwort: Gemeinschaftsgeschäfte) und Gruppierungen

· Nutzung von Marketing- und Werbemaßnahmen, sowie verschiedene Social-Media Kanäle, um die Reichweite zu optimieren

Zeitfaktor

· Der Makler übernimmt professionell alle erforderlichen Maßnahmen/Aufgaben zur Abwicklung des gesamten Verkaufsprozesses und Sie als Eigentümer lehnen sich zurück

Erfolgsbasierte Entlohnung des Maklers

· Immobilienmakler arbeiten auf erfolgsbasierter Provision und haben somit auch ein starkes Eigeninteresse am schnellen und reibungslosen Verkauf zu einem guten marktgerechten Preis

Know-how und Erfahrung

· Umfassende regionale Immobilienmarktkenntnis

· Sachverstand bei der Bewertung von Immobilien

· Große Erfahrung im Verkauf und bei der Verhandlungsführung

Zeitgemäße Immobilienpräsentation

· Hochwertige Exposés mit Fotos, Videos, Plänen und Beschreibung unter Einsatz moderner Technologien

· Organisation und Durchführung von zielgerichteten Besichtigungen ausgewählter Interessenten

Sicherheit

· Sorgsamer Umgang mit sensiblen Informationen und Dokumenten

Entemotionalisierung

· Neutraler, zielgerichteter Auftritt mit Hilfestellung durch den Makler auch bei emotionalen Entscheidungen

Ein Immobilienmakler unterstützt und entlastet Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie enorm und sorgt für die Erzielung eines marktgerechten Preises. Berücksichtigen diese bei Ihrer Entscheidung, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen wollen.

K & F Immobilien e. K.
Inhaber: Gerhard Fischermeier
Wagnerwirtsgasse 1
85049 Ingolstadt

Tel. +49 841 93159112
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Montag, 27. Mai 2024

Welche Aufgaben hat der Notar beim Immobilienverkauf?

Beim Verkauf einer Immobilie spielt der Notar eine zentrale Rolle. Seine Aufgaben gehen weit über das reine Beglaubigen von Unterschriften oder Vorlesen des Kaufvertrages hinaus. In diesem Blogbeitrag skizziere ich grob die verschiedenen Aufgaben und Verantwortlichkeiten des Notars im Rahmen eines Immobilienverkaufs.

1. Beratung der Vertragsparteien

Der Notar berät sowohl den Verkäufer als auch den Käufer zu allen rechtlichen Fragen rund um den Immobilienverkauf. Er klärt über die rechtlichen Konsequenzen des Vertrags auf und stellt sicher, dass beide Parteien die Vertragsinhalte verstehen und akzeptieren.

2. Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags

Eine der Hauptaufgaben des Notars ist die Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags, da bei Immobilienkaufverträgen die Beurkundungspflicht gilt. Der Notar sorgt dafür, dass der Vertrag rechtlich einwandfrei und ausgewogen ist. Er berücksichtigt dabei die Interessen beider Parteien und stellt sicher, dass alle notwendigen Angaben enthalten sind. Dazu gehören unter anderem:

Angaben zu Verkäufer und Käufer
Kurzbeschreibung der Immobilie
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
Übergabetermin
Regelungen zur Lastenfreistellung und Gewährleistung
Vorkaufsrechte

3. Durchführung der Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen

Bevor der Kaufpreis fällig wird, stellt der Notar sicher, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind. Dies umfasst unter anderem die Einholung der erforderlichen Genehmigungen und die Sicherstellung, dass die Immobilie lastenfrei übergeben werden kann, falls Lasten nicht übernommen werden.

4. Treuhänderische Abwicklung des Kaufpreises

In manchen Fällen übernimmt der Notar die treuhänderische Abwicklung des Kaufpreises. Dies bedeutet, dass der Käufer den Kaufpreis zunächst auf ein Treuhandkonto des Notars überweist. Der Notar gibt das Geld erst frei, wenn alle im Vertrag festgelegten Bedingungen erfüllt sind. So wird sichergestellt, dass sowohl der Verkäufer sein Geld als auch der Käufer seine Immobilie erhält. Dieses Vorgehen wird aber in Bayern eher weniger praktiziert

5. Abwicklung von Löschungs- und Eintragungsanträgen

Falls auf der Immobilie z. B. Grundschulden lasten, kümmert sich der Notar um deren Löschung oder Übertragung. Er sorgt dafür, dass alle notwendigen Löschungs- und Eintragungsanträge gestellt und bearbeitet werden.

6. Eintragung ins Grundbuch

Ein weiterer wichtiger Schritt beim Immobilienverkauf ist die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch nach Kaufpreiszahlung. Der Notar bereitet die Grundbuchanträge vor und reicht diese beim Grundbuchamt ein. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer zum rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie.

Fazit

Der Notar spielt eine unverzichtbare Rolle beim Immobilienverkauf. Er stellt sicher, dass der Kaufvertrag rechtlich einwandfrei ist, berät die Vertragsparteien, sorgt für die sichere Abwicklung des Kaufpreises und kümmert sich um die Eintragung ins Grundbuch. Durch seine Tätigkeit wird der gesamte Verkaufsprozess transparent und rechtssicher gestaltet, was sowohl Käufer als auch Verkäufer zugutekommt. Natürlich sind vorgenannte Punkte nicht eine vollständige Darstellung der notariellen Aufgaben eines Immobilienverkaufs, sondern lediglich ein Auszug.

Montag, 6. Mai 2024

Was spricht für die Einschaltung eines Immobilienmaklers bei Ihrem Immobilienverkauf?

Sie fassen den Entschluss, Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Baugrundstück zu verkaufen und stehen nun vor der Situation, ob Sie das selbst erledigen oder einen Immobilienmakler beauftragen. Als Erstes sollten Sie sich selbst folgende beiden Fragen und wenn Sie beide mit „JA“ beantworten, wickeln Sie Ihren Immobilienverkauf selbst ab. Wenn Sie beide Fragen oder auch nur eine mit „NEIN“ beantworten, sollten Sie einem professionellen Immobilienmakler diese Aufgabe übertragen.

Nachfolgend finden Sie ein paar Gedanken/Fragen (Auflistung ist nicht vollumfänglich), was für die Beauftragung eines Immobilienmaklers spricht.

Ø Ist der Verkaufspreis fachmännisch errechnet und somit marktgerecht?

Ø Ist der Privatverkäufer standfest genug, diesen Preis auch durchzusetzen?

Ø Weiß der Privatverkäufer, worauf es bei einer Immobilienanzeige und beim Exposé ankommt?

Ø Hat der Privatverkäufer die Möglichkeit, der breiten Präsentation im Internet?

Ø Hat der Privatverkäufer eine zielgruppenorientierte Verkaufsstrategie?

Ø Wie schützt sich der Privatverkäufer vor den zahlreichen Anrufern und Anfragen, die nur neugierig sind?

Ø Hat der Privatverkäufer die Zeit, sich mit nutzlosen Gesprächen und Besichtigungen zu beschäftigen?

Ø Hat der Privatverkäufer die Möglichkeiten, bei den Interessenten die Spreu vom Weizen zu trennen, damit wirklich nur Kaufwillige die Immobilie besichtigen und keine Immobilientouristen?

Ø Ist die persönliche Erreichbarkeit der Privatverkäufer jederzeit gewährleistet?

Ø Weiß der Privatverkäufer, wie es um die Zahlungsfähigkeit der Interessenten steht und ob diese sich die Immobilie überhaupt leisten können?

Ø Wer übernimmt die Prüfung der Zahlungsfähigkeit der Interessenten?

Ø Weiß der Privatverkäufer in welchen Punkten er als Privatverkäufer gegenüber dem Käufer das Risiko einer Haftung eingeht?

Ø Kennt der Privatverkäufer einen guten Notar und wissen Sie, worauf es bei einem Notarvertrag ankommt?

Ø Was macht der Privatverkäufer, wenn der Interessent eine Immobilie in Zahlung geben will?

Ø Kann der Privatverkäufer dem Interessenten eine Finanzierung vermitteln?

Dienstag, 16. April 2024

IMMOBILIENKAUF BEURKUNDET - WIE LANGE MUSS ICH WARTEN, BIS DER KAUFPREIS FÄLLIG WIRD?

Nach notarieller Beurkundung des Immobilienkaufs vergeht noch Zeit, bis die Kaufpreiszahlung fällig ist und die Schlüssel für das gekaufte Objekt übergeben werden können. Die Spanne zwischen Beurkundung und Zahlungsfälligkeit kann unterschiedlich lang sein, da noch einige Bedingungen erfüllt werden müssen.

Ein wesentlicher Punkt ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer schützt, damit die Immobilie z. B. nicht nochmals parallel verkauft werden kann. Des Weiteren müssen ggf. vorhandene Altlasten im Grundbuch (z. B. alte Grundschulden) gelöscht werden, bevor der Kaufpreis zur Zahlung fällig wird. Weitere Voraussetzungen können erforderliche (behördliche) Genehmigungen/Zustimmungen sein, die sicherstellen, dass alle (rechtlichen) Bedingungen erfüllt sind.

Was ist VOR DER KAUFPREISÜBERWEISUNG zu tun?

Vor Fälligkeit einer Kaufpreiszahlung sind mehrere Erledigungen erforderlich, die den zeitlichen Rahmen bis zur endgültigen Abwicklung des Kaufprozesses wesentlich beeinflussen. Zuerst steht, wie oben bereits schon erwähnt, die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Hier sind Zeitfenster von ca. 2 bis 5 Wochen zu kalkulieren (oder manchmal auch länger!).

Ein weiterer Punkt ist die Löschung bestehender Grundschulden, die i. d. R. auch nach einer vollständigen Bezahlung des Immobilienkredits durch den Voreigentümer noch im Grundbuch stehen bzw. es sind ggf. noch Restschulden vom Voreigentümer offen.

Abhängig von der Objektart (Haus und Grundstück) ist das kommunale (gesetzliche) Vorkaufsrecht zu beachten, welches die Stadt/Gemeinde ermächtigt, bei berechtigtem Interesse den Kauf zu den gleichen Bedingungen wie der Käufer zu tätigen, oder darauf zu verzichten, was eine entsprechende Wartezeit nach sich ziehen kann.

Kauft man eine Eigentumswohnung, ist oft die Zustimmung des Verwalters erforderlich, die ebenfalls vom Notar eingeholt werden muss.

Sobald alle rechtlichen/behördlichen Voraussetzungen erfüllt sind, damit der Notar die Kaufpreiszahlung fällig stellen kann, werden die Beteiligten vom Notar entsprechend informiert. Die Zahlung erfolgt dann üblicherweise, wie im Kaufvertrag vorgesehen, innerhalb einer Frist von 7 bis 14 Tagen, wenn nicht noch anderweitige Bedingungen erfüllt werden müssen.

Ohne großartiger Besonderheiten kann man vom Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses beim Notar bis die entsprechende Mitteilung des Notars, dass die rechtlichen/behördlichen Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises vorliegen, mit einer Zeitspanne von ca. 3 bis 6 Wochen kalkulieren.

BESCHLEUNIGUNG Dieses PROZESSES

Eine gründliche Vorbereitung kann den Zeitraum zwischen Kaufvertragsbeurkundung und der Kaufpreiszahlung verkürzen. Hier können erfahrene Immobilienmakler während der Vermarktungsphase den Grundstein legen, um den Eigentumsübergang zu beschleunigen und unnötige Verzögerungen zu vermeiden. Durch rechtzeitiges Zusammenstellen aller relevanten Dokumente und Abklärung potenzieller Hindernisse können Makler hier Hilfestellung leisten, dass die Abwicklung möglichst reibungslos und zügig verläuft.

Darüber hinaus ist eine enge Zusammenarbeit mit dem Notariat, beteiligter Behörden/Kommunen und Banken äußerst hilfreich, um Bearbeitungszeiten zu beschleunigen. Aktive Kommunikation im Vorfeld und frühzeitige Einholung von Zustimmungen können Verzögerungen verhindern.

Ebenso wichtig ist es, finanzielle Aspekte des Kaufs inkl. der Sicherstellung der Finanzierung sowie der Klärung der Zahlungsmodalitäten, vorab zu klären.

Wenn Verkäufer, Käufer und Notariat mit dem beteiligten Immobilienmakler gut zusammenarbeiten und die vorgenannten Schritte zielstrebig umgesetzt werden, kann der Zeitraum bis zur Kaufpreiszahlung oft spürbar verkürzt werden. Dies fördert eine schnellere Abwicklung und reduziert auch die mit dem Eigentümerwechsel verbundenen Unsicherheiten/ Stress für alle Beteiligten.

Donnerstag, 28. März 2024

Der Immobilienmakler - ein Multitalent

Der Beruf des Maklers ist ein wichtiger Dienstleistungsbereich im Immobiliensektor. Aus Sicht des Verbrauchers ist der Makler doch mittlerweile mehr als nur ein Vermittler. Er ist Partner und Lösungsfinder in einem anspruchsvollen Umfeld mit umfangreichen Anforderungen.

Alleine die marktgerechte Wertermittlung ist derzeit sehr komplex, betrachtet man z. B. nur die Würdigung und Beurteilung energetischer Gegebenheiten. Hier entwickelt sich die Rolle des Maklers als Berater, der nicht nur den aktuellen Zustand der Immobilie betrachtet, sondern auch Lösungen für eine nachhaltige Wertsicherung aufzeigt.

In der eigenen Leistung liegt der Erfolg

Trotz ständig steigender Ansprüche, ist die Arbeit des Maklers recht preisstabil. Dies liegt mit Sicherheit auch an den Grundsätzen seines Berufs. Der Makler ist ja nicht nur sorgloser Vermittler, sondern trägt auch hohes Risiko. Dies spiegelt sich -anders als in anderen Branchen- in seine ausschließlich erfolgsabhängige Vergütung wider. Diese erfolgsbasierte Bezahlung bekräftigt auch das Vertrauen in seine eigenen Fähigkeiten. Gerade jetzt in Zeiten von Risiken und Unwägbarkeiten, erfolgt seine Belohnung an seinen Erfolg geknüpft.

Verkäufer neigen auch immer mehr dazu, den Makler einseitig zu beauftragen, um ausschließlich ihre Interessen zu vertreten und übernehmen dabei die alleinige Bezahlung des Maklers im Erfolgsfall, ohne dass eine zusätzliche Käuferprovision berechnet wird.

Stillstand wäre Rückschritt

Zu weiteren Eigenschaften des Maklers zählt seine Fähigkeit sich schnell an Veränderungen anzupassen. Fortschrittlich beim Einsatz neuer Techniken und neuen Marktanforderungen, entwickelt sich der Makler weiter. Er investiert in Weiterbildung und testet innovative Ansätze, um den gestiegenen Bedürfnissen seiner Kunden gerecht zu werden. Hierbei mach er auch vor dem Einsatz von künstlicher Intelligenz nicht halt und bringt für seine Auftraggeber, seine langjährigen Kenntnisse und Erfahrungen mit ein.

Der Makler findet sich in einer Rolle als Moderator der unterschiedlichen Interessen von Verkäufer und Käufer. Sein Know How über rechtliche, wirtschaftliche, technische und steuerliche Zusammenhänge in Verbindung mit zeitgemäßem Marketing, ermöglicht es ihm, marktfähige Angebote zu platzieren.

Der Makler ist nicht nur ein einfacher Vermittler

Damit die Vermarktung der Immobilie zum erfolgreichen Abschluss führt, ist vom Immobilienmakler u. a. Verhandlungsgeschick und psychologische Erfahrung erforderlich. Privatverkäufer haben bei diesen Herausforderungen oft Schwierigkeiten und scheitern. Der Makler ist eben nicht nur ein Vermittler von Immobilien, sondern auch ein Moderator, der menschliches Verhalten und wirtschaftliche Interessen der Beteiligten gekonnt miteinander verbindet.

Deshalb ist der Immobilienmakler in seiner Vielfältigkeit und Wichtigkeit zu respektieren. Er ist nicht einfach nur Vermittler, sondern auch verlässlicher Vertriebspartner in komplexen Immobilienverkäufen. Für seine erfolgsabhängige Vergütung, sein risikobehafteter Einsatz, seine erforderliche Anpassungsfähigkeit und seine Rolle als Moderator der unterschiedlichen Interessen von Verkäufer und Käufer verdient der Makler einen hohen gesellschaftlichen Stellenwert mit entsprechender Anerkennung. Er ist nämlich mehr als nur ein Dienstleister. Er ist ein elementar wichtiger Partner in diesem wichtigen Bereich unseres Wirtschaftskreislaufes.

Montag, 11. März 2024

Aktuelle Herausforderungen beim Verkauf älterer Häuser und Wohnungen in der Region Ingolstadt

In der Region Ingolstadt stehen derzeit einige Eigentümer vor der Herausforderung, ihre wenig oder unrenovierten Häuser/Wohnungen aus den 60er, 70er und 80er Jahren zu verkaufen. Während sie sich vielleicht noch vor einigen Jahren über attraktive Preise für ihre Immobilien freuen konnten, zeigt sich nun eine veränderte Realität auf dem Markt, da die Preise, die noch vor etwa 2 bis 3 Jahren erzielt werden konnten, derzeit nicht mehr realisierbar sind.

Die Immobilienpreise unterliegen ständigen Schwankungen, die von verschiedenen Faktoren wie z. B. Angebot und Nachfrage, wirtschaftlicher Lage, Höhe der Darlehenszinsen und regionalen Trends beeinflusst werden. Insbesondere ältere Häuser, die wenig oder gar keine Renovierungen erfahren haben, können in einem Marktumfeld, das auf Modernität und Energieeffizienz Wert legt und den stark gestiegenen Kostenfaktor bei Renovierung/Sanierung berücksichtigen muss, eine Herausforderung beim Verkauf darstellen.

Viele potenzielle Käufer suchen heutzutage nach zeitgemäßen Wohnlösungen, die modernen Standards entsprechen und oft auch energetisch optimiert sind. Alte Häuser/Wohnungen mit i. d. R. relativ großen Grundstücken aus den 60er, 70er und 80er Jahren erfüllen oft nicht diese Anforderungen und müssen daher entweder umfangreich renoviert oder zu einem reduzierten Preis verkauft werden.

Ein Großteil der Eigentümer in der Region Ingolstadt, aber leider auch einige Makler scheinen jedoch noch nicht bereit zu sein, sich dieser neuen Realität anzupassen. Sie halten oft noch an den Preisen fest, die vor einigen Jahren für vergleichbare Immobilien erzielt wurden, regelmäßig Preisreduzierungen bei den Angebotspreisen durch, schaden dadurch grundsätzlich der Verkaufbarkeit der Immobilie und sind daher enttäuscht über die aktuell erzielbaren Marktpreise.

Experten raten Eigentümern, realistische Preisvorstellungen zu entwickeln und gegebenenfalls in Renovierungen zu investieren, um ihre Häuser für potenzielle Käufer attraktiver zu machen. Der Markt in der Region Ingolstadt ist dynamisch und verlangt eine gewisse Flexibilität und Anpassungsfähigkeit von allen Beteiligten.

Es ist wichtig zu betonen, dass trotz der aktuellen Herausforderungen der Verkauf von Immobilien aus den 60er, 70er und 80er Jahren in der Region Ingolstadt durchaus möglich ist. Mit einer realistischen Preisgestaltung und gegebenenfalls Renovierungsmaßnahmen können Eigentümer auch weiterhin erfolgreiche Verkäufe zu marktgerechten Preisen erzielen.

Insgesamt ist es entscheidend, dass Eigentümer und potenzielle Käufer sich bewusst sind über die aktuellen Markttrends und sich entsprechend darauf einstellen, um erfolgreiche Transaktionen zu ermöglichen.