Während jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum im Rahmen
der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen nach Belieben verfahren
kann, es also insbesondere bewohnen, vermieten und verpachten kann
(§ 13 Abs. 1 WEG), steht jedem Eigentümer am gemeinschaftlichen
Eigentum – nur – ein Mitgebrauchsrecht (§ 13 Abs. 2 WEG) zu. Dieses
existiert völlig unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils.
In der Praxis besteht nun allerdings das Bedürfnis, insbesondere an
Grundstücksflächen, an denen gemäß § 1 Abs. 5 WEG kein Sondereigentum
begründet werden kann, einzelnen Eigentümern ein alleiniges
Nutzungsrecht einzuräumen, beispielsweise an ebenerdigen Terrassen vor
den Erdgeschosswohnungen oder an Kfz-Stellplätzen. Dies kann dadurch
geschehen, dass das grundsätzlich bestehende Mitgebrauchsrecht am
Gemeinschaftseigentum durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und
Abs. 3 WEG) in der Weise beschränkt wird, dass einzelnen oder mehreren
Eigentümern ein so genanntes Sondernutzungsrecht als alleiniges
Gebrauchs- und Nutzungsrecht eingeräumt wird.
Das bedeutet, dass außer den Sondernutzungsberechtigten alle übrigen
Miteigentümer vom Mitgebrauch der Sondernutzungsflächen oder
Sondernutzungsräume ausgeschlossen sind.
Ungeachtet dieser Sondernutzungsrechte verbleiben allerdings die
entsprechenden Flächen oder Räume im gemeinschaftlichen Eigentum mit der
Folge, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten und die
damit verbundene Pflicht der Kostentragung allen Wohnungseigentümern
gemeinschaftlich obliegt, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffen wurde.
Nach neuem Recht können die Wohnungseigentümer auch durch mehrheitliche
Beschlussfassung eine abweichende Regelung zur Verteilung der
Betriebskosten und der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung
des gemeinschaftlichen Eigentums treffen (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG)
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