Der Sachwert ist das Ergebnis einer Wertermittlung nach dem
Sachwertverfahren, das sich an den Herstellungskosten des
Bewertungsgegenstandes orientiert. Sie sind die Basis für die Ermittlung
des Herstellungswertes. Da die Kosten nicht mit Preisen identisch sind,
muss die Lücke zwischen Herstellungswert und dem tatsächlichen "Preis"
(Verkehrswert) stets im Wege der Marktanpassung überwunden werden.
Gutachterausschüsse stellen teilweise Marktanpassungsfaktoren zur
Verfügung.
Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert von Objekten
zu ermitteln, bei denen Vergleiche mit anderen Grundstücken für ein
Vergleichswertverfahren nicht tauglich sind und auch
Ertragsgesichtspunkte vor allem wegen bevorzugter Eigennutzung keine
Rolle spielen. Typisches Beispiel ist das freistehende Einfamilienhaus.
Beim Sachwertverfahren werden getrennt Bodenwert einerseits und
Gebäudewert einschließlich Wert der Außenanlagen und sonstigen
Betriebseinrichtungen andererseits ermittelt. Der Bodenwert und der Wert
der baulichen Anlagen bilden den Sachwert des Objektes. Der Bodenwert
wird durch ein Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Wertermittlung des
Gebäudeanteils richtet sich vor allem nach dessen technischen Aspekten.
Die Herstellungskosten werden durch Hochrechnen der Baukosten eines
bestimmten Basisjahres über den Baukostenindex ermittelt und durch die
Alterswertminderung bereinigt. Baunebenkosten werden durch einen
Zuschlag berücksichtigt. Der Wertminderung wegen Baumängel und
Bauschäden wird durch Abschläge Rechnung getragen. Zu berücksichtigen
sind auch sonstige wertbeeinflussende Umstände (z. B. wirtschaftliche
Überalterung oder überdurchschnittlicher Erhaltungszustand). Auch die
Außenanlagen müssen dann berücksichtigt werden, wenn ihnen eine
besondere Bedeutung zukommt.
Üblicherweise werden heute zur Ermittlung des Herstellungswertes die NHK
2000 oder NHK 2010 verwendet. Das Sachwertverfahren wird in erster Linie bei
Einfamilienhäusern angewendet. Die Schwachstelle des Verfahrens beruht
in einer gewissen Marktferne, so dass die Ermittlung des Verkehrswerts
mit Hilfe dieses Verfahrens hauptsächlich von der richtigen Wahl der
Marktanpassungsfaktoren abhängt.
Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&QUERY=SIEHE&OLDKEYWORD=6618&KEYWORDID=5633
Sehr guter Bericht zu der Wertermittlung von Immobilien.
AntwortenLöschenDen richtigen Wert einer Immobilie zu ermitteln fällt vielen oft sehr schwer.
Gerade wir Immobilienmakler in Wiesbaden haben oft das Problem von zu teuren Häusern und Wohnungen.