Beim
Kauf einer Immobilie in Deutschland ist immer ein Notar involviert, da der
Kaufvertrag der gesetzlich vorgegebenen Formerfordernis der notariellen
Beurkundung unterliegt. Der Notar hat bei der Beurkundung des Immobilien(ver)kaufvertrages
die Funktion ähnlich eines Schiedsrichters. Er ist somit sowohl für Verkäufer
als auch für Käufer gleichermaßen beratend und aufklärungspflichtig tätig.
In der Praxis ist das aber so eine Sache mit der Neutralität. Es gibt nämlich kein
Gesetz, welches regelt, wer den Notar bestimmt. Meistens ist es der Käufer, der
den Notar auswählt, da er ja auch derjenige ist, der für die Beurkundung und
Abwicklung allein die Kosten trägt. Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft,
trifft meist auf einen Verkäufer, der mit der Abwicklung schon mindestens
einmal, bei dessen ursprünglichen Kauf beteiligt war. Wird vom Bauträger
gekauft, sind dies für den Geschäfte des täglichen Arbeitslebens.
Natürlich gilt auch in der letztgenannten Konstellation die Neutralitätspflicht
des Notars. Zuvor hat ja der Bauträger bereits das Grundstück, auf dem er baut,
erworben und diesen Kauf ggf. beim selben Notar abgewickelt. Notare leben u. a.
also auch davon, dass Verkäufer und/oder Bauträger ihnen solche Geschäfte „besorgen“.
In der Praxis schlägt deshalb häufig der Verkäufer, der Bauträger oder der
involvierte Makler den Notar seines Vertrauens vor. Schließlich ist dieser auch
sehr gut mit den gegebenenfalls vorhandenen Besonderheiten der Immobilie
vertraut.
Nicht alle
Notare nehmen es mit der Neutralitätspflicht so genau
Bei
der Würdigung von Bauträgerkaufverträgen kommt es schon mal vor, dass Bauträger versuchen,
sich größtenteils aus jeglicher Haftung für die zu erbringenden Leistungen zu
entziehen. Der Notar, der den Bauträgerkaufvertrag im Entwurf verfasst hat und den
Inhalt dann auch in aller Regel so beurkundet, hätte aber Sorge tragen müssen,
dass eine Art „Waffengleichheit“ auf Augenhöhe zwischen Bauträger und Käufer
herrscht. Das ist aber leider nicht immer der Fall. Lassen Sie als Käufer also
vorsorglich den Entwurf eines Bauträgerkaufvertrages vor Beurkundung von einem
externen Fachmann prüfen.
Diese
Aufgaben übernimmt der Notar
Erstellung
des Kaufvertragsentwurfs
Wenn
zwischen den Verkäufer und Käufer Einigkeit über den Kauf mit den
entsprechenden Details erzielt wurde, wird durch den ausgewählten Notar einen
Kaufvertragsentwurf vorbereitet. Darin sind viele wiederkehrende Passagen
enthalten, die in vielen Grundstückskaufverträgen vorkommen und natürlich die individuell
getroffenen Abreden zwischen den Vertragsparteien. Den Entwurf stellt der Notar
Käufer und Verkäufer zur Ansicht und Überprüfung rechtzeitig vor der
Beurkundung des Kaufvertrages zur Verfügung. Hier sind u. U. auch feste Fristen
vorgeschrieben. Z. B. ist ein Vertragspartner Kaufmann und der andere
Verbraucher, muss der Entwurf mindestens 14 Tage vor der Beurkundung dem
Verbraucher zugesendet worden. Diese Pflicht entfällt, wenn beide Parteien
Verbraucher sind. Trotzdem sollte auch hier die Frist nicht zu kurz sein. Zum
einen lässt sich so der Vertragstext ohne Zeitdruck sorgfältig prüfen und zum
anderen dient der Kaufvertragsentwurf i. d. R. erst als finale
Entscheidungsgrundlage für die Darlehensbewilligung/-zusage bei den Banken.
Beurkundung
des Kaufvertrages
Mit
der Beurkundung des Kauvertrages durch den Notar kann die Immobilie künftig
übertragen werden, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind (z. B.
Kaufpreiszahlung, Negativzeugnis, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Übergabe
usw.). Nachdem der Notar die Beteiligten legitimiert hat, liest er den
Vertragsinhalt den Beteiligten vor. Natürlich können hier sowohl Verkäufer als
auch Käufer beim Notar nachfragen und um Erläuterung/Erklärung einzelner
Passagen bitten. Ggf. können auch noch kleinere Abänderungen vorgenommen
werden. Nach Unterschrift von Käufer, Verkäufer und Notar ist der Kaufvertrag
besiegelt. Eigentümer ist der Käufer damit aber noch nicht. Das wird er erst, nachdem
die Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen ist. Das kann mehrere Wochen oder
Monate dauern, manchmal (bei nachträglichen Ungereimtheiten/Streitigen) sogar
länger.
Beurkundung
der Grundschuldbestellung
Kann
ein Kaufpreis nicht ganz aus Eigenkapital bezahlt werden, benötigt der Käufer
eine Finanzierung. Nach Vorgesprächen des Käufers mit den Banken werden diese
dann wieder konkret aktiv, wenn ihnen der Kaufvertragsentwurf des Notars
vorliegt. Deswegen ist eine genügend lange Vorlaufzeit von der Vorlage des
Entwurfs bei der Bank bis zur Beurkundung nicht nur für den Käufer wichtig,
sondern auch für die Bank, die damit ihre Kreditzusage verbindet. Neben den
Kreditverträgen und einer Vielzahl weiterer Unterlagen erhält der Kreditnehmer
auch einen Vordruck zur Grundschuldbestellung bzw. versendet die Bank den
Vordruck zur Grundschuldbestellung direkt an das Notariat. Es ist äußerst empfehlenswert,
den Termin zur Grundschuldbestellung unmittelbar an die Beurkundung des
Kaufvertrags zu hängen!
Einreichung und Weiterleitung von Unterlagen
Sobald Kaufvertrag und (falls erforderlich) Grundschuldbestellung
beurkundet sind, reicht der Notar diese Unterlagen dem Grundbuchamt weiter mit
der Bitte um Vollzug. Gleichzeitig unterrichtet er das Finanzamt über den Kauf, das
dann die fällige Grunderwerbsteuer mittels Bescheides an den/die Käufer verschickt.
Von der Zahlung der Grunderwerbsteuer hängt ganz maßgeblich der weitere
zeitliche Verlauf ab. Ist die Grunderwerbsteuer vollständig gezahlt, erteilt
das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, die neben der
Bestätigung der Zahlung des Kaufpreises für eine Eigentumsumschreibung im
Grundbuch erforderlich ist. Ggf. muss auch noch vom Notariat die
Verzichtserklärung der Kommune bei Vorhandensein eines gesetzlichen Vorkaufsrechts
eingeholt werden oder andere Zustimmungen (z. B. Verwalter bei
Eigentumswohnungen usw.).
Überwachung
der Kaufvertrags- und Kaufpreisabwicklung
Die
Einhaltung einzelner Modalitäten ist Bestandteil der Notartätigkeiten. So wird dieser
die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers
beim Grundbuchamt beantragen. Dieses ist eine Eintragung, die den Käufer und
Verkäufer schützt und signalisiert, dass ein Eigentumswechsel in naher Zukunft
bevorsteht. Darüber hinaus überwacht der Notar die Auflagen, der kreditgebenden
Banken von Käufer und Verkäufer. Gerade bei Bauträgerverträgen obliegt ihm die Pflicht,
dass Regelungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung im Kaufvertrag
enthalten sind; insbesondere die Auflistung der Kaufpreisteilzahlungen, die nur
nach Erreichen fest vorgeschriebener Bautenstände vom Bauträger eingefordert
werden dürfen und dadurch einen erheblichen Käuferschutz vorsehen.
Fazit
Dem
Notar kommt in vielerlei Hinsicht eine gewichtige Rolle zu und die meisten von
ihnen erledigen diese Aufgaben sehr gut.
Haben Sie Fragen oder benötigen Sie Unterstützung beim Verkauf Ihrer Immobilie in der Region
Ingolstadt ? Dann kontaktieren Sie mich. Ich helfe
Ihnen gerne.
Kontakt:
K & F Immobilien e. K. - Ihr regionaler Immobilienmakler
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