Der Wirtschaftsplan bei Eigentumswohnungen

Dem Wohnungseigentumsverwalter obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den entsprechenden Vorschriften des Gesetzes (§§ 26 bis 28 WEG). Um jederzeit über die zur Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums erforderlichen finanziellen Mittel verfügen zu können, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, ent­spre­chen­de Vorschüsse an den Verwalter zu zahlen (§ 28 Abs. 2 WEG). Dazu hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 1 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wir­tschaft­splan zu erstellen, der folgende Mindestangaben enthalten muss:

• die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
• die anteilmäßige Verpflichtung der Woh­nungs­eigen­tümer zur Lasten- und Kostentragung;
• die Beiträge zu der nach dem Gesetz vorgesehenen In­stand­hal­tungs­rück­stellung, die jeder Wohnungseigentümer zu leisten hat.

Die konkrete Ausgestaltung des Wirtschaftsplans hängt unter anderem von den Gegebenheiten in der Woh­nungs­eigen­tums-Anlage ab und obliegt im Übrigen der Entscheidung der Woh­nungs­eigen­tümer. Im Einzelfall sind auch die in Teilungserklärung und Gemein­schafts­ord­nung getroffenen Regelungen zu be­ach­ten, so ins­be­son­dere von der gesetzlichen Regelung (§ 16 Abs. 2 WEG) ab­weichende Verteilungsschlüssel, Ausnahmeregelungen hin­sicht­lich der Beteiligung nicht aller Eigentümer an einzelnen Ver­wal­tungs­kosten (zum Beispiel Fahrstuhlkosten) oder auch Re­ge­lun­gen zu Terminen oder Fristen, innerhalb derer der Wirt­schafts­plan zur Beschlussfassung vorzulegen ist.

Die Entscheidung zur Gliederung des Wirtschaftsplans in Einzelpositionen sollte sich sinnvollerweise an den Vor­schrif­ten der seit 01.01.2004 geltenden Be­triebs­kos­ten-Ver­ord­nung orientieren, um bei vermieteten Eigen­tums­woh­nun­gen dem jeweiligen Eigentümer die Abrechnung der Betriebskosten zu erleichtern.

Die Beschlussfassung erfolgt durch mehrheitliche Entscheidung in der Wohnungseigentümerversammlung, und zwar über den Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne. Letztere legen die Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer fest und sind deshalb unverzichtbarer Bestandteil der Beschluss­fas­sung über den Wirtschaftsplan. Ein Mehrheitsbeschluss, der le­dig­lich den Gesamtwirtschaftsplan zum Inhalt hat, ist auf An­fech­tung hin für ungültig zu erklären (BGH, 02.06.2005, Az. V ZB 32/05). Enthält ein Wirtschaftsplan falsche Angaben, zum Beispiel einen falschen Verteilungsschlüssel, löst er dennoch für alle Eigentümer die Zahlungspflicht aus, wenn der Beschluss nicht bei Gericht angefochten und für ungültig erklärt wird.

Sinnvoll ist es, mit der Beschlussfassung über den konkreten Wirtschaftsplan eines Kalenderjahres dessen Fortgeltung bis zur Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan des Folgejahres zu beschließen. Gemäß § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer im übrigen mehrheitlich auch die generelle Fortgeltung des Wirtschaftsplans beschließen.

Die Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Aus­ga­ben hat der Verwalter in der ebenfalls vorzunehmenden Jahres­gesamt- und Einzelabrechnung vorzunehmen und der Woh­nungs­eigen­tümerversammlung zur genehmigenden Beschluss­fassung vorzulegen (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG).

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Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Werbungskosten für leerstehende Wohnungen

Steht eine vermietete Wohnung länger leer, stellt sich die Frage, ob die Werbungskosten hierfür steuerlich abgezogen werden können.

Wenn die Wohnung vor dem Leerstand längere Zeit vermietet war, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die weitere Vermietungsabsicht noch besteht und damit sind die Werbungskosten auch als Werbungskosten absetzbar.

Nach längerem Leerstand kann aber die Vermietungsabsicht wegfallen. Für eine weitere Vermietungsabsicht sprechen ernsthafte und nachhaltige Bemühungen um Mieter für diese Wohnung, beispielsweise durch Inserate. Für einen Wegfall der Vermietungsabsicht spricht eventuell die Unvermietbarkeit, wenn eine Wohnung am Markt nicht mehr vermietbar ist, weil sie zum Beispiel extrem mängelbehaftet ist und eine Herstellung nicht mehr zumutbar ist.

Bleiben die Vermietungsbemühungen erfolglos, muss der Vermieter andere Wege der Vermarktung (zum Beispiel Einschaltung eines Maklers) gehen. Dabei muss er auch zu Zugeständnissen bei den Vertragsbedingungen bereit sein, beispielsweise bei der Höhe der Miete und der Auswahl der Mieter.

Hinweis: Details/Einzelheiten hierzu klären Sie aber jeweils bitte mit Ihrem Steuerberater!!!

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Das Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf!

Das Vorkaufsrecht verleiht dem Vorkaufsberechtigten das Recht, mit dem Verkäufer eines Grundstücks einen Kaufvertrag zu den Bedingungen zu schließen, zu denen vorher ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde. Damit der Vorkaufsberechtigte in der Lage ist, sein Recht zu wahren, hat der Verkäufer die Verpflichtung, ihm unverzüglich den erfolgten Verkauf mitzuteilen. Diese Mitteilung wird in der Regel vom Notar übernommen. Das Vorkaufsrecht wird durch eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt, die innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Verkäufermitteilung abzugeben ist.

Bei Vorkaufsrechten ist einerseits zwischen gesetzlichen und vertraglichen und andererseits zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten zu unterscheiden. Gesetzliche Vorkaufsrechte haben für eine große Anzahl von Verkaufsfällen die Gemeinden nach dem BauGB. Diese können sie in beschränktem Umfange auch zu Gunsten Dritter ausüben. Überschreitet in Kaufverträgen der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer "dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise" deutlich, kann das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert ausgeübt werden (preislimitierendes Vorkaufsrecht). Der Verkäufer kann dann allerdings vom Vertrag zurücktreten, mit der Folge, dass die Gemeinde die Kosten des Vertrages (einschließlich einer etwaigen Maklergebühr) zu zahlen hat.

Weitere gesetzliche Vorkaufsrechte gibt es im Rahmen des Reichssiedlungsgesetzes (Verkauf landwirtschaftlicher Flächen über zwei Hektar Größe) und der Denkmalschutzgesetze einiger Bundesländer. Auch die Mieter von vorher in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen haben im Verkaufsfalle ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Soweit es sich um eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung handelt, beträgt die Erklärungsfrist des Mieters für das Vorkaufsrecht sechs Monate. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes haben Mieter nicht nur nach einer Umwandlung in Wohneigentum, sondern auch im Falle einer Realteilung des Gesamtgrundstücks mit darauf folgendem Verkauf der Einzelgrundstücke ein Vorkaufsrecht entsprechend der Regelung in § 577 BGB. Ebenso genießen sie gemäß § 577a BGB auch Kündigungsschutz wie bei einer Umwandlung (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 126/07). Kein Vorkaufsrecht des Mieters im Sinne von § 577 BGB entsteht jedoch, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes ungeteiltes Grundstück veräußert wird und erst die Käufer im Rahmen einer Teilungsvereinbarung nach § 3 WEG Wohneigentum begründen. Dies gilt dem Bundesgerichtshof zufolge auch dann, wenn die Erwerber die Absicht haben, die jeweiligen Wohnungen selbst zu nutzen (BGH, Urteil vom 22. November 2013, Az. V ZR 96/12). Anders wäre es, wenn sich der Verkäufer vertraglich verpflichtet hätte, eine Grundstücksteilung vorzunehmen. Das Vorkaufsrecht setzt dem BGH zufolge voraus, dass die davon erfasste Wohneinheit hinreichend bestimmbar ist – dies sei nicht der Fall sein, wenn erst die Erwerber in Eigenregie die Teilung durchführen.

In den neuen Bundesländern haben Mieter und Nutzer auch nach dem Vermögensgesetz ein Vorkaufsrecht. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen.

Schuldrechtliche Vorkaufsrechte machen nur dann Sinn, wenn mindestens eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dingliche, also im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte können eine bestimmte Person berechtigen (subjektiv persönliches Vorkaufsrecht), oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (subjektiv dingliches Vorkaufsrecht).

Hat ein Makler ein mit einem Vorkaufsrecht belastetes Grundstück vermittelt, und wird vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht, kann er nur eine etwa vereinbarte Verkäuferprovision erhalten. Die Käuferprovision entfällt. Eine Sicherung der Provision gegenüber dem Käufer über eine Maklerklausel in der Form eines echten Vertrags zugunsten Dritter ist nicht möglich. Der BGH hat in seinem Urteil vom 11.01.2007 (Az. III ZR 7/06) entschieden, dass eine derartige Klausel unwirksam ist, da sie einen Fremdkörper in dem Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten darstellt. Er ist daher nicht an die Maklerklausel gebunden, muss also auch keine Provision an den Makler zahlen.

Wurde in einem Mietvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart, ist es unwirksam, wenn es nicht notariell beurkundet wurde. Es kann auch sein, dass nicht nur die entsprechende Klausel, sondern der gesamte Mietvertrag unwirksam ist, dann nämlich, wenn durch das Vorkaufsrecht Investitionen des Mieters gesichert werden sollten und es damit für den Mieter eine wesentliche Bedeutung hatte (OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.03.2003, Az. I 24 U 100/1).

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=6614

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Mit der Vorfälligkeitsentschädigung lassen sich Kreditinstitute für den Fall einer Darlehensrückzahlung vor Ende der vereinbarten Laufzeit den Differenzbetrag entschädigen, der dadurch entsteht, dass die Bank den zurückfließenden Darlehensbetrag nur unter für sie ungünstigeren Bedingungen wieder anlegen kann. Als Anlagemöglichkeiten kommen Pfandbriefe, Kommunalobligationen und öffentliche Anleihen in Frage. Deren Konditionen stimmen aber oft nicht überein. Der BGH hat deshalb am 7.11.2000 entschieden, dass für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung der für den Darlehensnehmer günstigste Zinssatz für eine Anlage des zurückfließenden Darlehensbetrages anzusetzen ist (Az. XI ZR 27/00). Damit können Umfinanzierungen, die den Ersatz teurer Darlehen durch billige Darlehen bewirken sollen, durchaus interessant sein. Die Darlehnsnehmer haben Anspruch auf die Offenlegung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Die gleichen Grundsätze gelten für die Nichtabnahmeentschädigung. Für den besonderen Fall, dass ein Darlehen im Zuge des Hausverkaufes zurückgeführt werden soll, weil der Erwerber das Darlehen nicht übernehmen will und der Verkäufer mit dem Kaufpreis den Erwerb eines anderen Hauses finanzieren will, hat der BGH eine Möglichkeit aufgezeigt, keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen. Urteil (Az. XI ZR 398/02). Das Darlehen kann nämlich bei gleichwertiger Besicherung fortgeführt werden. Allerdings ändert sich dann auch nichts an den Darlehenskonditionen. Bauherren brauchen dann nur die Gebühren für den Austausch der Sicherheiten zahlen. Ob sich dies rechnet, sollte sorgsam überprüft werden.

Tipp: Bauherren, die eine Immobilie mit Grundstück verkaufen und gleichzeitig eine andere bereits besitzen oder erwerben wollen, sollten ihrer Bank unter Hinweis auf das Urteil den Austausch der Sicherheiten dann vorschlagen, wenn die Aufnahme eines neuen Darlehens nur zu deutlich ungünstigeren Bedingungen möglich ist.

Quelle: http://grabener-verlag.de/Verlag/seiten_az/lexikon.html

Der Verteilungsschlüssel bei Wohnungseigentum

Die Verteilung von Lasten und Kosten der Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums, seiner Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwal­tung richtet sich nach dem Verhältnis der für die einzelnen Woh­nungs­eigen­tümer im Grundbuch eingetragenen Miteigen­tums­an­teile (§ 16 Abs. 2 WEG), oder abweichend von § 16 Abs. 2 WEG nach einem anderen Verteilungsschlüssel, entweder auf Grund einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder, soweit das Gesetz dies zulässt, auf Grund einer mehrheitlichen Be­schluss­fassung gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG.

Abweichend ver­einbarte oder beschlossene Verteilungsschlüssel können sich nach der Größe der Wohnfläche, der Zahl der Woh­nun­gen (Objektprinzip) oder auch nach der Personenzahl (Kopfprinzip) beziehungsweise nach dem Ver­brauchs- oder Verursacherprinzip richten, oder aber nach einem anderen Ver­teilungsschlüssel, sofern dies ord­nungs­ge­mäßer Verwaltung ent­spricht. Abweichende Regelungen können bereits in der Teilungserklärung oder der Ge­mein­schafts­ordnung durch den teilenden Eigentümer vorgenommen werden, also durch denjenigen, der die Eigentumswohnungen errichtet. Sie können aber auch durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch die späteren Eigentümer erfolgen. Ab­wei­chend gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarte Ver­tei­lungs­schlüs­sel bedürfen, damit sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gelten, der Eintragung in das Grundbuch.

Werden Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 3 WEG ab­wei­chend von § 16 Abs. 2 WEG generell oder im Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch Mehrheitsbeschluss geändert, sind diese Beschlüsse wie alle anderen Beschlüsse in die Beschlusssamm­lung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die fehlende Aufnahme und damit auch der fehlende Nachweis stehen aller­dings der Wirksamkeit des beschlossenen Verteilungsschlüssels nicht entgegen

Quelle:  http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=5892

Die Vermietung einer Wohnung an Angehörige

Die Überlassung einer Wohnung an einen nahen An­ge­hö­rigen kann prinzipiell entgeltlich oder unentgeltlich stattfinden.

Im Falle der Vermietung werden in vielen Fällen Auf­wen­dun­gen (zum Beispiel Darlehenszinsen) als Wer­bungs­kosten steu­er­lich geltend gemacht. Meist wird ein Mietzins unter dem ortsüblichen Niveau vereinbart, man spricht dann von "verbilligter Vermietung". Das Finanzamt erkennt eine Vermie­tung an nahe Angehörige (zum Beispiel Eltern oder Kinder) steuerlich nur an, wenn das vermietete Objekt eine abgeschlossene Wohnung mit eigenem Eingang ist, eine Kochgelegenheit besitzt und wenn ein herkömmlicher Mietvertrag besteht. Dieser muss so gestaltet sein, als ob er unter Fremden ge­schlos­sen wäre und er muss auch so eingehalten werden ("Fremdvergleich").

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes muss die Miete eindeutig als Kalt- oder Warm­miete vereinbart werden (Az. IX B 50/04, Urteil vom 28.07.2004). Es darf für den Vermieter keine Möglichkeit geben, die Wohnung mitzubenutzen (Az. IX R 121/92, Urteil vom 07.06.1994). Auch eine Vermietung innerhalb einer familiären Haus­gemeinschaft hat schlechte Chancen auf steuerliche Anerkennung (Az. IX R 16/04, Urteil vom 15.02.2005).

Bei einer verbilligten Vermie­tung gilt ab 2012 folgendes: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich, die Werbungskosten sind vollständig absetzbar; die Prüfung, ob auf Dauer ein Totalüberschuss erzielbar ist oder Liebhaberei vorliegt, ist nicht zu prüfen.
Beträgt die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Für den unentgeltlichen Teil ist der Werbungskostenabzug ausgeschlossen.

Wer eine Wohnung verbilligt an Angehörige vermietet, sollte regelmäßig prüfen, ob es auf Grund einer Änderung der ge­setz­lichen Grenzwerte Bedarf zur Anpassung der Miethöhe gibt. Prob­le­ma­tisch ist, dass Vermieter nach § 558 Abs. 3 BGB die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen dürfen. Geht die Mieterhöhung über diesen Prozentsatz hinaus, kann die Ge­fahr bestehen, dass die Finanzämter einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten annehmen und keinen Werbungskostenabzug zulassen. Die Finanzverwaltungen einiger Bundesländer wol­len bei Mieterhöhungen zur Erreichung der 75 Prozent-Grenze ausnahmsweise Kulanz walten lassen (zum Beispiel Bayern und Baden-Württemberg). Vermieter sollten sich in solchen Fällen über das konkrete Vorgehen ihres Finanzamtes informieren.

Bei der Berechnung der genannten Werte werden die umlagefähigen Nebenkosten einbezogen. Verglichen wird also die vereinbarte Kaltmiete plus vereinbarte Umlagen mit der ortsüblichen Warmmiete.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=7172

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Maßstab für Mieterhöhungsverlangen (§ 558 BGB) und für Neuvermietungen (§ 5 WiStG). Als Bezugsgröße für den Vergleich sind Mieten heranzuziehen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder im Rahmen bestehender Mietverträge angepasst wurden. Vergleichbar müssen die Wohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung innerhalb der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden sein.

Orientierungsgrundlage sind so genannte Mietspiegel. Zu unterscheiden ist zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Letzterer wird unterstellt, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Interessenvertretern der Mietvertragsparteien anerkannt wurde.

Der Vermieter kann sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens aber auch auf die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen stützen, die die Vergleichsmiete annähernd repräsentieren. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank einzuholen. Zu beachten ist allerdings, dass eine gesetzliche Vermutung dafür spricht, dass ein qualifizierter Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt und damit Vorrang hat.

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung grundsätzlich verlangen, wenn die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet.

Allerdings ist auch noch eine Kappungsgrenze zu beachten. Der Mieterhöhungsbetrag darf danach innerhalb von drei Jahren 20 Prozent der Ausgangsmiete nicht übersteigen. Bei niedrigem Ausgangsmietniveau kann die Anpassung an die Vergleichsmiete damit viele Jahre dauern. Bei Wohnungsmangel kann die jeweilige Landesregierung seit der Mietrechtsreform 2013 Gebiete festlegen, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent verringert wird.

Sichert der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer zu, dass das Objekt bestimmte Mieterträge erzielen wird und dass diese sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen, stellt diese Zusicherung eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Stellt sich später heraus, dass die angegebenen Mieten nicht erzielt werden können, weil diese den Straftatbestand des Mietwuchers erfüllen würden (Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent), hat der Käufer Anspruch auf Schadenersatz (Urteil des OLG Frankfurt vom 13. April 2011, Az. 19 U 45/08)

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=5861