Wissenswertes rund um die Mietkaution

Drei Monatsmieten Kaution sind heute keine Seltenheit mehr und müssen zusätzlich zu Umzug, Renovierung und Anschaffung von Möbeln erstmal aufgebracht werden. Doch auch wenn Ebbe in der Haushaltskasse herrscht, gibt es für Mieter Möglichkeiten, die Kaution zu hinterlegen.

Die Barkaution, bei der die Kautionssumme dem Vermieter in bar überreicht oder überwiesen wird, ist in Deutschland am weitesten verbreitet. Der Mieter hat das Recht, die Mietkaution in drei gleichhohen Monatsraten zu zahlen, unabhängig davon, was im Mietvertrag vereinbart ist, und erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses ist die erste Rate fällig.

Eine Alternative zur Barkaution ist das Anlegen eines gemeinsamen Sparbuches mit Sperrvermerk oder ein Sparbuch des Mieters, das die Mietkaution enthält und dann dem Mieter verpfändet wird. Auch eine Bankbürgschaft ist möglich, bei der die Bank für die Kaution bürgt. Dafür werden jedoch in der Regel Gebühren von der Bank verlangt.

Alternativ können Mieter für die Mietkaution auch einen Privatkredit aufnehmen, wobei hinter sogenannten Kautionskrediten in der Regel ebenfalls Bürgschaften stecken. Dann muss für die Kreditsumme normalerweise eine jährliche Gebühr von fünf Prozent gezahlt werden. Kommt es zum Ernstfall und die Kaution wird eingefordert, übernimmt der Finanzanbieter zunächst die Zahlung und holt sich das Geld anschließend vom Mieter wieder.

Vermieter müssen die erhaltene Mietkaution in jedem Fall getrennt von ihrem restlichen Vermögen anlegen und gegebenenfalls ein Sonderkonto dafür einrichten. Das Gesetz schreibt zudem vor, dass der Vermieter die Mietkaution mit dem üblichen Zinssatz für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist verzinsen muss. Er muss die Kaution komplett zurückzahlen, wenn der Auszug erfolgt ist und keine Ansprüche mehr an den Mieter bestehen. Wird etwas anderes vereinbart oder die Kaution länger zurückbehalten, ist dies ebenso unrechtmäßig als wenn die Mietkaution die zulässige Summe von drei Monatssummen übersteigt.

Quelle: http://www.immonewsfeed.de/Wissenswertes_rund_um_die_Mietkaution-1522.htm

Focus-Spezial: K & F Immobilien e. K., Inh.: Gerhard Fischermeier zählt zu den besten Maklern Deutschlands

Ingolstadt, 19.03.2015: Das Ingolstädter Maklerbüro - K & F Immobilien e. K., Inhaber: Gerhard Fischermeier - gehört zu den besten Maklern Deutschlands. Dies ermittelte das Nachrichtenmagazin Focus im großen Immobilienreport.

Der Inhaber Gerhard Fischermeier sagt über das erfreuliche Abschneiden: Es freut mich riesig, wieder unter den ausgezeichneten Unternehmen zu sein. Ein großer Dank gilt meinen Kunden, die mich gut bewertet haben und somit zum Ausdruck brachten, dass sie die Qualität meiner Dienstleistung sehr schätzen. Natürlich bedanke ich mich auch bei meinen Kollegen der Branche, die mich weiterempfohlen haben.

Der Immobilienreport von Focus vergleicht Preise, erklärt die Marktlage in Städten und Regionen und empfiehlt Makler vor Ort. Die Analyse der Wohnlagen basiert zum einen auf über einer Million Daten von Immobilienscout24, der größten Online-Plattform in diesem Bereich, zum anderen auf Vor-Ort-Recherchen der Focus-Redakteure. Auch wurden Erhebungen von Gutachtenausschüssen, Universitäten und Forschungsinstituten berücksichtigt. Das Ergebnis ist Deutschlands großer Immobilien-Atlas, aufgeteilt nach den Regionen Nord, Süd, West und Ost.

Für den richtigen Weg zur Immobilie, listet Focus zudem Deutschlands Top-Makler auf. Basis der Erhebung sind insbesondere Kollegenempfehlungen. Dazu wurden über 16.000 Mitgliedsmakler aus Immobilienscout 24 und den teilnehmenden Regionalverbänden des Immobilienverbands Deutschlands kontaktiert. Die Makler mit den besten Kritiken erhalten die Auszeichnung “Top-Immobilienmakler-2015″.

Ulrich Reitz, Focus-Chefredakteur: “Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses sollte kein Glücksspiel sein. Spezifische Marktdaten sind jedoch meist nur sehr verstreut verfügbar. Das Focus-Spezial “Immobilien Atlas 2015″ listet deshalb Deutschlands Top-Makler auf und gibt die wichtigsten Tipps sowie fundierte Informationen.”

Alle wichtigen Daten, die Top-Makler und wertvolle Tipps zum Immobilienkauf erscheinen im Focus-Spezial “Immobilien Atlas 2015″. Das 146-seitige Sonderheft kam am 17. März 2015 auf den Markt. Der Verkaufspreis beträgt 6,90 Euro.

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip treten voraussichtlich zum 01.06.2015 in Kraft - Das ändert sich dann!

Wie genau funktioniert die Mietpreisbremse? 

Wenn eine Wohnung frei wird und der Eigentümer einen neuen Mieter findet, kann er die Wohnung nicht mehr beliebig teurer machen. Die künftige Miete darf maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Was das heißt, ist im Mietspiegel einer Stadt nachzulesen. Kostet eine Wohnung bisher zum Beispiel 5,50 Euro pro Quadratmeter und die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 6,00 Euro, darf der Vermieter nur bis auf 6,60 Euro heraufgehen - auch wenn im Viertel schon viele Wohnungen für bis zu 9,00 Euro pro Quadratmeter einen neuen Mieter fanden. In welchen Gebieten die Bremse kommt, sollen die Länder festlegen können - für jeweils höchstens fünf Jahre.

Welche Ausnahmen von der Bremse gibt es? 

Das neue Instrument soll Preissprünge abmildern, den dringend nötigen Bau neuer Wohnungen aber auch nicht abwürgen. Die Beschränkung gilt deswegen nicht, wenn neu gebaute Wohnungen erstmals vermietet werden. Neu meint: ab dem 1. Oktober 2014 - also dem Tag, an dem das Bundeskabinett die Pläne beschlossen hat. Keine Bremse gilt auch bei der ersten Vermietung nach Rundum-Modernisierung - also nach einer so umfassenden Auffrischung, dass sie etwa ein Drittel so teuer war wie ein vergleichbarer Neubau. Überhaupt können Eigentümer mindestens so viel verlangen, wie schon der Vormieter gezahlt hat. Sie müssen die Miete also nicht senken.

Was soll sich bei den Maklergebühren ändern? 

Bislang schalten Vermieter gerade in Großstädten oft einen Makler ein, um ihre Wohnungen neu zu vergeben - und reichen die Kosten dafür gern an den neuen Mieter weiter. Künftig soll das Prinzip gelten: "Wer bestellt, bezahlt." Das heißt, in Zukunft muss derjenige für die Kosten aufkommen, der den Makler beauftragt hat.

Ab wann gilt die Mietpreisbremse? 

Nachdem Union und SPD monatelang über Details stritten, soll es nun schnell gehen: Am 27. März soll das Gesetz den Bundesrat passieren. In Kraft treten soll es voraussichtlich zum 1. Juni. Bereits ab April sollen die Länder aber die rechtlichen Voraussetzungen schaffen können, um die entsprechenden Gebiete auszuweisen - damit die Bremse bei Bedarf direkt ab 1. Juni greifen kann. Und mehrere Länder machen Tempo. Im Berliner Senat liegt die Vorlage dafür "schon in der Schublade". 

Quelle: http://www.focus.de/immobilien/mieten/neues-gesetz-wie-die-die-mietpreisbremse-funktioniert-und-was-sie-bringt_id_4521881.html

Checkliste für Bauherren: Haben Sie an alles gedacht?

Wer ein Haus baut, muss einige Fleißarbeit erledigen, um alle erforderlichen Dokumente zusammenzutragen. Eine sorgfältige Vorbereitung verschafft nicht nur mehr Planungssicherheit, sondern bietet außerdem zusätzlichen Schutz vor unangenehmen Überraschungen. Hier eine übersichtliche Auflistung der wichtigsten Unterlagen für Bauherren und solche, die es werden wollen.

Finanzierung:

• letzten 3 Lohn-/Gehaltsabrechnungen
• letzten 2 Einkommenssteuerbescheide
• Nachweis über Eigenkapital
• Finanzierungsvertrag

Grundstück:

• Kaufvertrag
• Auszug aus dem Grundbuch
• Flurkarte, Lageplan
• Bodengutachten
• Altlastenverzeichnis-Auszug
• gegebenenfalls Unbedenklichkeitserklärung

Haus:

• Planunterlagen zur Vorlage beim Bauamt
• Bauunterlagen
• Bauberechnungen
• Baugenehmigung
• Bauvertrag inkl. Terminplanung, Bauablaufkontrolle, Fertigstellungstermin, Zahlungsplan, Eigenleistungen
• Versicherungen

Da diese Liste keine rechtliche und fachliche Beratung ersetzt, empfiehlt sich im Zweifelsfall immer das Hinzuziehen unabhängiger Experten und Sachverständiger.

© Fotolia.de / Maksym Dykha
Quelle: http://www.immonewsfeed.de/Checkliste_fuer_Bauherren_Haben_Sie_an_alles_gedacht-1481.htm

Was ist eine Zweckerklärung?

Die Finanzierung von Bauvorhaben oder Immobilienerwerben erfolgt meist unter Einsatz von Fremdmitteln (Darlehen). Die Absicherung erfolgt in der Regel über eine Grundschuld. Diese erfüllt ihre Absicherungsfunktion aber erst dann, wenn der Schuldner bestimmt, welchem Zweck diese Grundschuld dienen soll. Diese Erklärung, die gegenüber dem Grundschuldgläubiger (z. B. Bank)  abzugeben ist, nennt man Zweckerklärung oder Zweckbestimmungserklärung. Die Immobilie ist dann nur hinsichtlich der in der Zweckerklärung genannten Verbindlichkeit Pfandobjekt.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=Z&KEYWORDID=6468

Wissenswertes über die Zwangsversteigerung

Die gesetzliche Grundlage für die Zwangsversteigerung von Grundstücken ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, das in seiner novellierten Fassung am 16.02.2007 in Kraft trat.

Die Ersteigerung einer Immobilie stellt oftmals eine inter­es­san­te Alternative zum Bau oder zum Kauf eines vergleichbaren Objektes dar. Denn in der Regel erhält der Ersteigerer den Zuschlag zu einem niedrigeren Betrag als dem Verkehrswert. Zwangsversteigerungen werden von dem Amtsgericht durchgeführt, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie liegt. Die Versteigerungstermine können daher auch beim jeweiligen Amtsgericht in Erfahrung gebracht werden. Darüber hinaus werden sie als amtliche Bekanntmachungen in der Tagespresse veröffentlicht. Manche Verlage bieten so genannte Versteigerungskalender an, die regelmäßig die aktuellen Termine mit Beschreibung der Objekte enthalten (z.B. Argetra Verlag, Ratingen). Für die Zwangsversteigerung von Immobilien gelten besondere Regeln, über die sich Interessierte vorab informieren sollten. Einige davon:

• Die so genannte Bietzeit ("Bietstunde") dauert min­des­tens 30 Minuten.
  
• Als Sicherheit sind 10 Prozent des Verkehrswertes zu hinterlegen.
  
• Eine Sicherheitsleistung durch Bargeld ist seit 16.02.2007 ausgeschlossen. Sie muss vielmehr so rechtzeitig auf das Konto des zuständigen Amtsgerichts unter Angabe des Aktenzeichens überwiesen werden, dass der Betrag der Gerichtskasse vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt. Der Einzahler und der Bieter sollten identisch sein, damit das Gericht beim Termin erkennen kann, welcher Bieter bereits den Sicherheitsbetrag überwiesen hat.
  
• Zur Sicherheitsleistung sind aber auch Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks geeignet, die frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sind. Dies gilt nur, wenn sie von einem zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut oder der Bundesbank ausgestellt und im Inland zahlbar sind. Als berechtigt gelten Kreditinstitute, die in der Liste der zugelassenen Kreditinstitute aufgeführt sind.
  
• Wenn der Bieter nicht zum Zuge kommt, wird der von ihm bezahlte Betrag unverzüglich zurück überwiesen.

Der Erwerb des Immobilieneigentums im Zwangs­ver­stei­gerungs­ver­fahren erfolgt bereits durch Zuschlag und nicht erst mit der darauf folgenden Umschreibung im Grundbuch.

Zu unterscheiden ist die Zwangsversteigerung, die ein Gläubiger betreibt, von der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Letztere kommt vor, wenn sich z. B. eine Erbengemeinschaft nicht auf einen Verkauf des gemeinsam geerbten Hauses einigen kann. Die Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist dagegen nicht möglich, es sei denn, das Gebäude wird ganz oder teilweise zerstört. Für diesen Fall muss das Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=Z&KEYWORDID=6121

Wissenswertes über die Wohnfläche

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=W&KEYWORDID=6035

Bei der Wohnfläche einer Wohnung handelt es sich um die Summe aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Diese Grundflächen werden jedoch bei bestimmten Flächen nur teilweise angerechnet. Wie im Einzelnen zu rechnen ist, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung. Diese ist allerdings nur verpflichtend für nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnraum anzuwenden.

Zur anrechenbaren Grundfläche nach der Wohnflächenverordnung gehören:

• Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume. Sie werden allerdings nur zur Hälfte angerechnet, wenn sie nicht beheizbar sind.
• Raumteile mit einer lichten Höhe von über zwei Meter Höhe werden stets ganz angerechnet, zwischen ein und zwei Meter zur Hälfte, darunter keine Anrechnung.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.
• Fenster- und offene Wandnischen, die mehr als 0,13 Quadratmeter tief sind.

Nicht angerechnet werden Treppen mit über drei Steigungen und die Treppenabsätze, sowie Mauervorsprünge mit mehr als 0,1 Quadratmeter Fläche.

Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von Zubehörräumen (z. B. Keller, Waschküchen, Heizungsräumen), sowie Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen (z. B. in der Regel Hobbyräume im Kellergeschoß) sowie Geschäftsräume.

Die Wohnflächenverordnung, die am 01.01.2004 in Kraft trat, knüpft inhaltlich weitgehend an die außer Kraft getretene II. Berechnungsverordnung an.

Die Wohnfläche spielt eine wichtige Rolle als Umlagemaßstab bei der Berechnung der auf die einzelnen Mieter eines Mehrfamilienhauses entfallenden Betriebskostenanteile. Stellt sich nach Abschluss eines Mietvertrages heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche geringer ist als die im Vertrag genannte, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor. Auch ohne verringerte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung kann der Mieter eine Mietminderung durchführen, wenn die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03). Für Vermieter ist es daher besonders wichtig, von Anfang an auf eine korrekte Flächenangabe zu achten. Auch eine nachträgliche Verringerung der Wohnfläche stellt einen Wohnungsmangel dar (z. B. Reduzierung der Fläche einer Dachterrasse wegen Baumängeln um 50 Prozent = Mietminderung um 15 Prozent (AG Hamburg, Az. 46 C 86/05).

Im Mai 2007 hat der Bundesgerichtshof betont, dass die mietvertragliche Zusage einer bestimmten Wohnfläche eine verbindliche Beschaffenheitszusage hinsichtlich des Mietobjektes dargestellt. Stellt der Vermieter nach Vertragsabschluss fest, dass die Wohnfläche größer ist als vereinbart, kann er damit keine Mieterhöhung begründen. Maßgeblich ist die vertraglich festgesetzte Wohnungsgröße (hier: tatsächlich 131,80 statt vertraglich 121,49 Quadratmeter). Nach dem Bundesgerichtshof gilt dies nicht für Abweichungen von mehr als 10 Prozent der Wohnfläche und für vertragliche Abweichungen, die auf arglistiger Täuschung beruhen (BGH, Az. VIII ZR 138/06, Urteil vom 23.05.2007).

Auch beim Gewerbemietvertrag ist nach Ansicht einiger Gerichte eine Mietminderung möglich, wenn die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent geringer ist als im Vertrag angegeben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.12.2004, Az. I-10 U 77/04). Im Jahr 2009 traf der Bundesgerichtshof mehrere wichtige Entscheidungen zum Thema Wohnfläche: Im Urteil vom 29.04.2009 (Az. VIII ZR 142/08) entschied der BGH, dass Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen dürfen, wenn sich nach drei Jahren Mietzeit herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche um 22 Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben (77 statt der vereinbarten 100 Quadratmeter). Dies gilt nicht, wenn der Mieter schon bei Vertragsschluss feststellt, dass eine Abweichung von über 10 Prozent vorliegt und trotzdem zunächst nicht kündigt.

Im Urteil vom 22.04.2009 (Az. VIII ZR 86/08) beschäftigte sich der BGH mit der Frage, nach welcher Berechnungsvorschrift die Flächen von Terrassen, Balkonen und Dachschrägen in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind. Je nach angewendeter Vorschrift kommt man zu unterschiedlichen Ergebnissen. Der Gerichtshof betonte, dass der Begriff "Wohnfläche" auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen sei. Demnach sei die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 01.01.2004 aufgrund der §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) und für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Dies gilt nicht, wenn die Parteien eine abweichende Vereinbarung getroffen haben oder am jeweiligen Ort ein anderes Verfahren üblich ist. Im verhandelten Fall ging es um einen Mietvertrag von 2003. Zur Anwendung kam § 44 Abs. 2 der II. BV. Damit konnte der Vermieter die Fläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte auf die Wohnfläche anrechnen. Nach der von der Vorinstanz angewendeten DIN 283 (üblich bis 1983) wären maximal 25 Prozent anrechenbar gewesen. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind solche Flächen höchstens zur Hälfte, in der Regel aber mit 25 Prozent anzurechnen.

Werden im Formularmietvertrag hinsichtlich der Wohnfläche unklare Begriffe verwendet, geht dies zu Lasten des Vermieters. So entschied der BGH im Fall um eine Dachgeschosswohnung, bei der eine "Mietraumfläche" von 61,5 Quadratmeter vereinbart worden war. Tatsächlich lag die Wohnfläche bei 54,27 Quadratmetern. Nach dem BGH war hier davon auszugehen, dass die Wohnfläche gemeint sei. Es liege damit nach der Wohnflächenverordnung eine Flächenabweichung von über zehn Prozent vor, weshalb eine Mietminderung gerechtfertigt wäre (Urteil vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 244/08).

Wird die Wohnfläche einer Mietwohnung in einer Zeitungsannonce falsch und überhöht angegeben, kann für den Mieter die Möglichkeit zur Mietminderung bzw. zur Rückforderung zuviel gezahlter Miete eröffnet sein. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23.6.2010 hervor. Im konkreten Fall war die Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung in der Annonce mit ca. 76 m² angegeben worden. Dies entsprach der Angabe in einer Grundriss-Skizze, die bei der Besichtigung übergeben wurde. Im Mietvertrag selbst wurde die Wohnungsgröße nicht erwähnt. Der neue Mieter fand heraus, dass die Wohnfläche bei nur 53 m² lag. Nach dem BGH lässt die fehlende Vereinbarung im Mietvertrag nicht darauf schließen, dass die Vertragspartner die Frage der Wohnfläche offen lassen wollten (Az. VIII ZR 256/09).