Augen auf beim Immobilienverkauf - So arbeiten Verkäuferportale!

Immer mehr Portale werben im Internet um Kunden die Ihre Immobilie verkaufen wollen. Aufhänger des Angebotes ist meist eine kostenlose Wertermittlung für die zu verkaufende Immobilie.

Gelockt wird der potentielle Verkäufer zusätzlich mit Aussagen, verkaufen Sie Ihre Immobilie zum besten Preis, wir vermitteln geprüfte Immobilienmakler oder erhalten Sie einen Betrag X, zum Beispiel 25.000,00 € mehr für Ihre Immobilie.

Die Methode ist stets die gleiche – Sie werden beinahe spielerisch, unterlegt mit freundlichen Icons und großen Eingabefeldern nach den allgemeinen Eckdaten Ihrer Immobilie gefragt und sollen im Anschluss Ihre Kontaktdaten eingeben. Nach Eingabe Ihrer Daten werden Sie in der Regel telefonisch kontaktiert und ein in Ihrer Region tätiger Immobilienmakler wird Ihnen empfohlen.

Nur – wer wird Ihnen empfohlen? Geprüfte Makler? Kennen Sie die Auswahlkriterien? Was genau steckt hinter der Aussage, wir verkaufen Ihre Immobilie zum besten Preis? Was ist die Basis für das Versprechen mehr für die Immobilie zu erlösen? Und was ist tatsächlich Gegenstand der „kostenlosen Wertermittlung“ – ein Verkehrswertgutachten oder eben nur eine Marktpreiseinschätzung des jeweils empfohlenen Immobilienmaklers, der schlimmstenfalls noch nicht einmal über eine einschlägige Ausbildung zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie verfügt.

Die besagten Portale verfolgen wie jeder Marktteilnehmer wirtschaftliche Interessen. Sie wollen also Geld verdienen und arbeiten daher mit Immobilienmaklern zusammen, die bereit sind für die vermittelten Kontakte zu bezahlen. Nun wird schnell klar, hier haben Sie keinesfalls eine Garantie auch wirklich den für Ihre Immobilie besten Makler empfohlen zu bekommen.

Gerade in der Regel etablierte und gut qualifizierte Immobilienmakler werden sich scheuen, Ihren Umsatz unnötigerweise mit bundesweit agierenden Portalen zu teilen. Eine Empfehlung dieser Portale schließt also regelmäßig die Immobilienmakler aus, die nicht bereit sind für die Dienste der Portale unangemessen zu bezahlen. Folglich somit aber auch vielleicht genau den Immobilienmakler, der unter objektiver Betrachtung der Beste für den Verkauf Ihre Immobilie wäre.

Unser Fazit – natürlich gilt, auch ein blindes Huhn findet einmal ein Korn, aber in der Regel sind dieses Empfehlungen aus besagten Gründen sehr kritisch zu betrachten. Wir raten dringend davor ab, den Portalen Ihre Daten Preis zu geben. Informieren Sie sich selbst im Internet über die regionalen Immobilienanbieter. Achten Sie auf die Qualität der Bebilderung der Exposés, die Qualität der Texte, berufliche Qualifikation, Zugehörigkeit zu einem einschlägigen Berufsverband (z. B. IVD) und auch auf die Bewertung, die der einzelne Immobilienmakler von seinen bisherigen Kunden vorweisen kann.
Auch die einschlägigen Berufsverbände, wie der IVD, helfen Ihnen sehr gerne bei der Auswahl des richtigen Immobilienmaklers weiter.

Summa summarum gilt: Verlassen Sie sich auf Ihr eigenes Urteil und nicht auf Empfehlungen, die vorwiegend auf rein wirtschaftlichen Interessen des Empfehlungsgebers beruhen. Also Augen auf beim Immobilienverkauf!

Anerkennung eines Verlustes aus Vermietung an Angehörige - Ortsübliche WARMmiete einer Wohnung ist ausschlaggebend!

Ob eine mit einem nahen Angehörigen vereinbarte Miete ortsüblich ist, richtet sich nach der ortsüblichen WARMmiete und NICHT nach der ortsüblichen KALTmiete. Beträgt die vereinbarte Warmmiete weniger als 66% der ortsüblichen Warmmiete, wird ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung nur teilweise anerkannt.

Hintergrund: Bei Mietverträgen mit nahen Angehörigen ist zu prüfen, ob der Mietvertrag einem sog. Fremdvergleich standhält und insbesondere die vereinbarte Miete fremdüblich ist. Der Gesetzgeber fordert insoweit aber nur eine Miethöhe von mindestens 66% der ortsüblichen Miete. Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66% der ortsüblichen Miete, so ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; der aus der unentgeltlichen Vermietung resultierende Verlust wird dann nicht anerkannt.

Streitfall: Der Kläger vermietete eine Wohnung an seine Mutter und vereinbarte eine Kaltmiete von ca. 2.900 € jährlich sowie Betriebskosten von ca. 1.800 €. Das Finanzamt ging von einer ortsüblichen Kaltmiete von ca. 4.600 € aus, so dass die vereinbarte Miete nur 63% der ortsüblichen Miete betrug (2.900 : 4.600). Es erkannte daher einen Teil des geltend gemachten Verlustes nicht an. Das Finanzgericht (FG) wies die Klage ab, und der Fall kam zum Bundesfinanzhof (BFH).

Entscheidung: Der BFH hob das Urteil des FG auf und verwies die Sache an das FG zurück:

• Bei der ortsüblichen Miete handelt es sich um die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten, d.h. es handelt sich um die Warmmiete. Das FG hat vorliegend jedoch nur die ortsübliche Kaltmiete zu Grunde gelegt.
• Das FG muss nun die ortsübliche Warmmiete (Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten) ermitteln und diesem Betrag die vereinbarte Warmmiete gegenüberstellen. Erreicht die vereinbarte Warmmiete die gesetzliche Grenze von 66% der ortsüblichen Warmmiete, ist der Verlust steuerlich anzuerkennen.

Hinweise: Bei der Ermittlung der ortsüblichen Warmmiete müssen Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung herangezogen werden. Im Übrigen muss auch geprüft werden, ob der Mietvertrag tatsächlich durchgeführt wurde und insbesondere die Miete gezahlt und die Betriebskosten abgerechnet und gezahlt wurden.

(Dieser Beitrag ist nach bestem Wissen erstellt. Eine Haftung für den Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.)

Mietkaution darf nicht "abgewohnt" werden!

Der Mieter muss bis zum letzten Tag seiner Mietzeit Miete zahlen. Selbst wenn er früher auszieht. Vermeintlich schlaue Mieter, die noch dazu befürchten, dass ihnen der Vermieter etwas von der Kaution abzieht, stellen schon zwei Monate vor dem eigentlichen Mietvertragsende ihre Mietzahlung ein. Damit haben sie allerdings die Rechnung ohne die Gerichte und möglicherweise ohne den Vermieter gemacht!

Der Mieter muss warten bis seine Kaution fällig ist!

Ein Mieter darf nicht einfach vor Ende des Mietvertrags seine Mietzahlungen einstellen und sich wirtschaftlich dabei so stellen, als sei ihm bereits seine Kautione zurückgezahlt worden.
Die Mietzahlungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB endet grundsätzlich erst mit dem Mietvertragsende.
Stellt der Mieter eigenmächtig seine Mietzahlungen ein, hebelt er damit den Sicherungszweck der Kaution nach § 551 BGB aus. Das sei ein Verstoß gegen die vertraglich vereinbarte Sicherungsabrede im Mietvertrag und treuwidrig.

Wer die Kaution abwohnt, riskiert eine Mietzahlungsklage!

Sonst könne ja ein Mieter - zumal dann, wenn er befürchtet, dass ihm der Vermieter später etwas von der Kaution abziehen könnte - grundsätzlich schon vorher seine Mietzahlungen einstellen. Doch diese Rechnung geht nicht auf: Der Mieter riskiert damit eine Mietzahlungsklage!

Quelle: http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/mietverhaeltnis-beenden/kaution-abwohnen-nicht-mit-ihnen

Änderung bei Vermieterbescheinigung

Ab 1.11.2016 müssen Vermieter ihren Mietern den Auszug aus dem Mietobjekt (Wohnung/Haus) nicht mehr in einer Vermieterbescheinigung bestätigen. Die Vermieterbescheinigung ist dann nur noch beim Einzug erforderlich.

Wissenswertes zur Beendigung/Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000003&ATOZ=$&QUERY=SIEHE&OLDKEYWORD=5236&KEYWORDID=4439

Mietverhältnisse werden entweder durch Zeitablauf, Kündigung oder Mietaufhebungsvertrag beendigt.

• Zeitablauf

Beim Wohnungsmietvertrag besteht seit 01.09.2001 keine Möglichkeit mehr, einen sogenannten "einfachen Zeitmietvertrag" zu vereinbaren. Er sah vor, dass dem Mieter das Recht auf Fortsetzung zustand, wenn der Vermieter kein berechtigtes Interesse an einer Vertragsbeendigung geltend machen konnte.

Dagegen gibt es nach wie vor den so genannten "qualifizierten Zeitmietvertrag", bei dem schon bei Vertragsabschluss die Gründe für die vereinbarte Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich dargelegt werden müssen.

Als Gründe kommen nur in Betracht: Eigenbedarf, die Absicht, die Mieträume zu beseitigen oder sie so wesentlich zu verändern beziehungsweise instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Schließlich kann auch noch eine vorgesehene anderweitige Vermietung an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person als Grund für die Beendigung des Mietvertrages angeführt werden.

• Kündigung

Kündigung durch den Vermieter:

Die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung durch den Vermieter ist bei Wohnraum auf Fälle beschränkt, in denen ein berechtigtes Interesse vorliegt. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist unzulässig. Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 BGB bei schuldhaften erheblichen Vertragsverletzungen des Mieters, bei Eigenbedarf des Vermieters oder wenn der Vermieter durch die Vertragsfortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde, vor.

Für Vermieter von Wohnraum staffeln sich die Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Kündigung wie folgt: drei Monate bei Mietverhältnissen bis fünf Jahre Dauer, sechs Monate bei Mietverhältnissen zwischen fünf und bis acht Jahren Dauer, neun Monate bei Mietverhältnissen von über acht Jahren Dauer. Diese Fristen sind zu Lasten des Mieters nicht veränderbar.

Kündigung durch den Mieter:

Der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag ohne besondere Gründe unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Diese beträgt drei Monate, wobei die Kündigung spätestens am dritten Werktag des ersten Monats erfolgt sein muss. Eine längere Frist kann nicht vereinbart werden. Die Kündigung bedarf bei Wohnraum stets der Schriftform.

Ein Sonderkündigungsrecht für Mieter besteht, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete stellt oder eine Mieterhöhung wegen baulicher Änderungen (Modernisierung) fordert. Innerhalb eines Zeitraumes von zwei Monaten nach Zugang der Erhöhungserklärung (Überlegungsfrist) kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt bei Kündigung nicht in Kraft. Von dieser Regelung (§ 561 BGB) kann vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Das Sonderkündigungsrecht gilt nur für preisfreien, also nicht öffentlich-geförderten Wohnraum.

Kündigungsfristen bei Altmietverträgen vor 2001:

Seit 01.06.2005 ist eine gesetzliche Neuregelung in Kraft. Danach gilt die dreimonatige Frist für Kündigungen durch den Mieter auch für Altmietverträge, in denen die bis 01.09.2001 gültigen gesetzlichen Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden sind. Seit dem 01.06.2005 können diese Mieter also mit dreimonatiger Frist kündigen. Niedergelegt ist die Regelung in Artikel 229 § 3 Abs.10 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB).

Beidseitiger Kündigungsausschluss:

Im Übrigen besteht die Möglichkeit, das Kündigungsrecht der Mietvertragsparteien für eine bestimmte Zeit auszuschließen. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 06.04.2005 (Az. VIII ZR 27/04) die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts durch einen Wohnungsmieter – auch im Wege einer Allgemeinen Geschäftsbedingung – jedoch auf vier Jahre beschränkt. Er lehnte sich dabei an die Bestimmung an, dass bei einem Staffelmietvertrag dem Mieter ein Kündigungsrecht zum Ablauf des vierten Jahres zustünde.

Tod des Mieters: Kündigung durch Erben oder Vermieter:

Stirbt der Mieter, können Angehörige, die mit ihm im gleichen Haushalt gelebt haben, in den Mietvertrag eintreten. Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 BGB). Treten beim Tod des Mieters keine Angehörigen (Ehegatte, Lebenspartner, Kinder) in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit anderen Mietern fortgesetzt, findet eine Vertragsfortsetzung mit den Erben statt. Dabei können sowohl der Erbe als auch der Vermieter den Vertrag innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon erfahren haben, dass kein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung stattgefunden hat.

Fristlose Kündigung:

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes können beide Mietvertragsparteien nach § 543 Abs. 1, § 569 BGB auch außerordentlich fristlos kündigen. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden in der konkreten Situation, unter Berücksichtigung eines Verschuldens der Beteiligten und unter Abwägung ihrer jeweiligen Interessen eine Fortsetzung des Mietvertrages bis zum Ende der normalen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Das Gesetz nennt Beispiele für wichtige Gründe, unter anderem die Verweigerung des Gebrauchs der Mietsache durch den Vermieter und das Unterlassen der Mietzahlung an zwei aufeinander folgenden Terminen durch den Mieter. Auch ein Mietrückstand innerhalb eines Zeitraums von mehr als zwei Monaten, der die Miete für zwei Monate erreicht, berechtigt zur außerordentlichen Kündigung. Ebenso liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter mit einer Kautionszahlung in Höhe eines Betrages in Rückstand ist, der der zweifachen Monatsmiete ohne Nebenkosten entspricht (§ 569 Abs. 2a BGB).

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes kann auch eine mehr als zehnprozentige Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter darstellen. Im Fall war die Wohnfläche um über 22 Prozent kleiner als vereinbart. Im Einzelfall kann nach dem BGH das Recht auf eine außerordentliche fristlose Kündigung jedoch verwirkt sein, wenn z. B. der Mieter schon zu einem früheren Zeitpunkt die Flächenabweichung festgestellt hat, ohne zeitnah eine Kündigung vorzunehmen (Az. VIII ZR 142/08, Urteil vom 29.04.2009).

In einem Urteil vom 11.07.2012 hat der Bundesgerichtshof betont, dass eine fristlose Kündigung auch möglich ist, wenn der Mieter irrtümlich die Miete mindert, weil er etwa einen Wohnungsmangel fälschlicherweise dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuschreibt. Im konkreten Fall ging es um das Thema „Schimmel“. Der Mieter hatte angenommen, dass die Schimmelbildung im gemieteten Einfamilienhaus auf Baumängel zurückzuführen sei. Das Gericht kam jedoch zu dem Ergebnis, dass dies nicht der Fall war und tatsächlich mehr hätte gelüftet und geheizt werden müssen. Erreicht der Betrag der ausstehenden Miete in solchen Fällen die Höhe von zwei Monatsmieten, kann eine fristlose Kündigung berechtigt sein (BGH, Az. VIII ZR 138/11). Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass der Ausgang von Gerichtsverfahren zu möglichen baulichen Mängeln (wie in diesem Fall) oft von Sachverständigengutachten abhängt.


• Mietaufhebungsvertrag

Die Mietaufhebungsvereinbarung ist angesichts der streng regulierten Kündigungsvorschriften bei Wohnraum ein beliebtes Mittel, um im Kompromisswege eine Beendigung des Mietverhältnisses zu erreichen. In der Regel werden in diesem Zusammenhang Ablösevereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter getroffen. Der Mieter kann sich nach einer solchen Vereinbarung nicht mehr auf den Mieterschutz berufen.

• Rückgabe der Mietsache

In tatsächlicher Hinsicht erfolgt die Beendigung des Mietverhältnisses nach Räumung durch Schlüsselübergabe vom Mieter an den Vermieter. Damit wird die Mietsache zurückgegeben. Der Mieter gibt seinen Besitz auf. Die Zurücknahme der Wohnung erfolgt in der Regel in Form der Abnahme. Dabei werden der Zustand im Hinblick auf die zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen der Wohnung überprüft, sowie die Vollständigkeit des gemieteten Inventars, und die Stände der Wasser-, Strom-, Gasverbrauchs-, Wärme- und Warmwasserzähler festgestellt.

Dies und etwaige Schäden, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind, werden im Abnahmeprotokoll festgehalten, das von den Vertragsparteien unterzeichnet wird. Das Abnahmeprotokoll dient damit als Grundlage der privaten Beweissicherung für die spätere Abrechnung der Mietkaution.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Immobilienerwerbers auf Übertragung des Eigentums. Sie ist üblich, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vollziehen lässt. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht. Werden später Belastungen, Lasten oder Beschränkungen im Rang nach der Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Verkäufer betreffen, z.B. ein Zwangsversteigerungs- oder ein Insolvenzvermerk, entfalten sie keine Wirksamkeit mehr und müssen wieder gelöscht werden.

Quelle: http://grabener-verlag.de/index.php/online-lexikon/lesen-ansehen

Staffelmieten bei Wohnraum

In einem Mietvertrag über Wohnraum kann bestimmt werden, dass sich die Monatsmiete im Verlauf der Mietzeit ändert. Dabei müssen die Mieten oder die Änderungsbeträge betragsmäßig bestimmt werden. Eine Angabe in Prozenten ist unwirksam. Eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist, dass die Mietstaffel jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einem Staffelmietvertrag höchstens auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn ausgeschlossen werden. Einem Urteil des Bundesgerichtshofes zufolge muss sich dieser Kündigungsausschluss beim Staffelmietvertrag nicht auch auf den Vermieter beziehen; er muss also nicht wie bei anderen Mietverträgen auf Gegenseitigkeit beruhen (Az. VIII ZR 270/07). Neben den Mietstaffeln können Betriebskostenanpassungen vereinbart werden.

Zu beachten ist, dass die Mietstaffeln nicht zu einer Überhöhung der Miete führen dürfen, die dann gegeben ist, wenn die Miete mehr als 20 Prozent der Vergleichsmiete übersteigt. Wird eine solche Überhöhung infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen vorgenommen, liegt eine Mietpreisüberhöhung im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vor. Diese stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit bis zu 50.000 Euro Bußgeld geahndet werden kann.

 

Quelle: http://grabener-verlag.de/index.php/online-lexikon/lesen-ansehen