Infos zum Thema Verteilungsschlüssel bei Wohnungseigentum

Die Verteilung von Lasten und Kosten der Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums, seiner Instandhaltung und -setzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwal­tung richtet sich nach dem Verhältnis der für die einzelnen Woh­nungs­eigen­tümer im Grundbuch eingetragenen Miteigen­tums­an­teile (§ 16 Abs. 2 WEG), oder abweichend von § 16 Abs. 2 WEG nach einem anderen Verteilungsschlüssel, entweder auf Grund einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder, soweit das Gesetz dies zulässt, auf Grund einer mehrheitlichen Be­schluss­fassung gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG.

Abweichend ver­einbarte oder beschlossene Verteilungsschlüssel können sich nach der Größe der Wohnfläche, der Zahl der Woh­nun­gen (Objektprinzip) oder auch nach der Personenzahl (Kopfprinzip) beziehungsweise nach dem Ver­brauchs- oder Verursacherprinzip richten, oder aber nach einem anderen Ver­teilungsschlüssel, sofern dies ord­nungs­ge­mäßer Verwaltung ent­spricht. Abweichende Regelungen können bereits in der Teilungserklärung oder der Ge­mein­schafts­ordnung durch den teilenden Eigentümer vorgenommen werden, also durch denjenigen, der die Eigentumswohnungen errichtet. Sie können aber auch durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch die späteren Eigentümer erfolgen. Ab­wei­chend gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarte Ver­tei­lungs­schlüs­sel bedürfen, damit sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gelten, der Eintragung in das Grundbuch.

Werden Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 3 WEG ab­wei­chend von § 16 Abs. 2 WEG generell oder im Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch Mehrheitsbeschluss geändert, sind diese Beschlüsse wie alle anderen Beschlüsse in die Beschluss-Samm­lung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die fehlende Aufnahme und damit auch der fehlende Nachweis stehen aller­dings der Wirksamkeit des beschlossenen Verteilungsschlüssels nicht entgegen

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

*** INFOS AN VERMIETER ZUM THEMA ÜBERHÖHTE MIETFORDERUNGEN ***

Wenn Sie als Vermieter von Ihrem Mieter die Zahlung einer um 20 % überhöhten Miete (oder höher) von der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern, bewegen Sie sich bereits im Bereich der Ordnungswidrigkeit. Das kann mit einer Geldbuße belegt werden. (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).
Bei einer ab 50 % überhöhten Mietforderung von der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Ausnutzung einer Zwangslage, den Leichtsinn oder die Unerfahrenheit Ihres Mieters, bewegen Sie sich bereits im Bereich des Wuchers. Das kann mit einer Geldstrafe oder sogar mit einer Freiheitsstrafe geahndet werden. (§ 291 Strafgesetzbuch).

Was ist eigentlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung in Verbindung mit einem Immobilienerwerb?

Bei der Unbedenklichkeitsbescheinigung handelt es sich um eine Erklärung des Finanzamtes, dass die Person, zu deren Gunsten die Bescheinigung ausgestellt wird, ihre steuerlichen Verpflichtungen erfüllt hat. Sie wird zu unterschiedlichen Anlässen ausgestellt.

Besondere Bedeutung hat die Unbedenklichkeitsbescheinigung im Hinblick auf den Grundstückserwerb. Der Notar hat dem örtlich zuständigen Finanzamt auf einem vorgeschriebenen Formblatt innerhalb von 14 Tagen nach Beurkundung Mitteilung über den Erwerbsvorgang unter Beifügung der Erwerbsurkunde (in der Regel Kaufvertrag) zu machen. Das Finanzamt erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid. Nach Eingang der Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ist.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Info zum Thema Übergabeprotokoll bei Mietwohnungen

Werden Mieträume an einen neuen Mieter übergeben, wird hierüber in der Regel ein Übergabeprotokoll in zweifacher Ausfertigung angefertigt. Es dient der Feststellung des Zustandes der Mieträume einschließlich der mitvermieteten Einrichtung und des Zubehörs. Aufgezeichnet werden auch die Zählerstände für Gas, Strom und Wasser, sowie die Zahl der übergebenen Wohnungsschlüssel. Das Übergabeprotokoll wird vom Übergeber (Vermieter oder Verwalter) und dem Mieter unterzeichnet und hat Beweiskraft. Auf diese Weise sollen Rechtsstreitigkeiten vermieden werden. Dem Übergabeprotokoll entspricht das Abnahmeprotokoll bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was ist eigentlich eine Teilungserklärung?

Ein Grundstückseigentümer kann gemäß § 8 Abs. 1 WEG sein Allein­eigen­tum an einem Grund­stück in der Weise in Mit­eigen­tums­an­tei­le aufteilen, dass jeder Mit­eigen­tums­anteil am Grund­stück mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimm­ten Räumen (Teileigentum) in einem bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird (§ 8 Abs. 1 WEG). Die Wohnungen oder die nicht zu Wohnzwecken die­nen­den Räume müssen in sich abgeschlossen sein (§ 8 Abs. 2 WEG).

In der Teilungserklärung, die ge­gen­über dem Grund­buch­amt abzugeben ist, erfolgt die gegen­ständ­liche und räumliche Ab­gren­zung und Zu­ord­nung der Grund­stücks- und G­ebäude­teile zum Sonder- und Ge­mein­schafts­eigen­tum, sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zu­ord­nung von Sondernutzungsrechten. Man spricht in diesem Fall von der Begründung des Woh­nungs­eigen­tums durch Teilungs­erklärung. Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer be­reits um mehrere Eigentümer (z. B. Erbengemeinschaft) erfolgt diese Begründung gemäß § 3 Abs. 1 WEG durch einen Ein­räumungs­vertrag, also durch eine vertragliche Regelung zur Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile bei entspre­chen­der Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimm­ten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räu­men eines bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäudes.
Teilungserklärung und Einräumungsvertrag können später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Änderungen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Wann spricht man von Teileigentum?

Als Teileigentum bezeichnet das Wohnungseigentumsgesetz das Sondereigentum (Alleineigentum) an Räumen, die nicht Wohn­zwecken dienen in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Ebenso wie bei der gesetzlichen Definition des Woh­nungs­eigen­tums wohnt dem Begriff Teileigentum eine vom Ge­setzg­eber vorgegebene Zweckbestimmung inne, nämlich die Nut­zung für Nicht-Wohnzwecke und damit allgemein für jede ge­werbliche Nutzung, sei es als Laden, Büro, als Keller oder Boden­raum oder auch als Garage.

Ausdrücklich ausgeschlossen ist gemäß gesetzlicher Regelung die Nutzung für Wohnzwecke.

In den meisten Teilungserklärungen ist die generell zulässige, all­gemeine gewerbliche oder berufliche Nutzung von Räumen, die als Teileigentum ausgewiesen sind, durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG dadurch einge­schränkt, dass eine ergänzende Zweckbestimmung mit Verein­ba­rungscharakter zur Nutzung als "Büro", "Laden", "Praxisräume" usw. aufgenommen wurde. In diesen Fällen ist nur die insoweit typische Nutzung zulässig, allerdings auch hier mit der Aus­nah­me, dass abweichende Nutzungen dann zulässig sind, wenn die dabei auftretenden Störungen nicht größer sind als die bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung typischerweise zu erwarten sind. Unter diesem Gesichtspunkt ist beispielsweise die Nutzung eines "Ladens" als "Gaststätte" nicht zulässig

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was ist ein(e) Staffelmiete / Staffelmietvertrag bei Wohnungsvermietung?

Eine Staffelmiete ist eine im Mietvertrag bereits festgelegte Vereinbarung über künftige Mietsteigerungen. Die Erhöhungsbeträge sind von Vertragsbeginn an exakt bestimmt. Dem Mieter ist also bekannt, um wie viel Euro in welchem Jahr die Miete ansteigt.

Bei Wohnraum:

In einem Mietvertrag über Wohnraum kann bestimmt werden, dass sich die Monatsmiete im Verlauf der Mietzeit ändert. Dabei müssen die Mieten oder die Änderungsbeträge betragsmäßig bestimmt werden. Eine Angabe in Prozenten ist unwirksam. Eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist, dass die Mietstaffel jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einem Staffelmietvertrag höchstens auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn ausgeschlossen werden. Neben den Mietstaffeln können Betriebskostenanpassungen vereinbart werden.

Zu beachten ist, dass die Mietstaffeln nicht zu einer Überhöhung der Miete führen dürfen, die dann gegeben ist, wenn die Miete mehr als 20% der Vergleichsmiete übersteigt.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag