Was bedeutet eigentlich der Begriff "Sondernutzungsrecht" ?

Während jeder Wohnungseigentümer mit seinem Son­der­eigen­tum im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen nach Belieben verfahren kann, es also ins­be­son­de­re bewohnen, vermieten und verpachten kann (§ 13 Abs. 1 WEG), steht jedem Eigentümer am ge­mein­schaf­tlichen Eigen­tum – nur – ein Mit­ge­brauchs­recht (§ 13 Abs. 2 WEG) zu. Dieses existiert völlig un­ab­hän­gig von der Größe seines Miteigentumsanteils.

In der Praxis besteht nun allerdings das Bedürfnis, insbesondere an Grundstücksflächen, an denen gemäß § 1 Abs. 5 WEG kein Sondereigentum begründet werden kann, einzelnen Eigentümern ein alleiniges Nutzungsrecht einzuräumen, beispielsweise an eben­erdigen Terrassen vor den Erdgeschosswohnungen oder an Kfz-Stellplätzen. Dies kann dadurch geschehen, dass das grund­sätzlich bestehende Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigen­tum durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG) in der Weise beschränkt wird, dass einzelnen oder mehre­ren Eigentümern ein so genanntes Sondernutzungsrecht als allei­niges Gebrauchs- und Nutzungsrecht eingeräumt wird.

Das bedeutet, dass außer den Sondernutzungsberechtigten alle übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch der Sondernutzungs­flächen oder Sondernutzungsräume ausgeschlossen sind.

Ungeachtet dieser Sondernutzungsrechte verbleiben allerdings die entsprechenden Flächen oder Räume im gemeinschaftlichen Eigentum mit der Folge, dass die Instandhaltungs- und Instand­setzungspflichten und die damit verbundene Pflicht der Kostentragung allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffen wurde.

Nach neuem Recht können die Wohnungseigentümer auch durch mehrheitliche Beschlussfassung eine abweichende Re­ge­lung zur Verteilung der Betriebskosten und der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG)

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Was bedeutet eigentlich der Begriff "Sondereigentum" bei Eigentumswohnungen?

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Gegenstand des Sondereigentums und dem Inhalt des Son­der­eigen­tums.

Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die je­wei­li­gen Wohnungen (Wohnungseigentum) beziehungsweise die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3 WEG). Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Son­der­ei­gen­tum be­zie­hungs­weise die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG).

Zum Sondereigentum zählen zum Beispiel die Heizkörper in der Wohnung, die Sanitär- und Elektroinstallationen ab Abzweigung in die Sondereigentumsräume sowie Wand- und Deckenputz und die Fußbodenbeläge.
Soweit Balkone gemäß Teilungserklärung dem Son­de­rei­gen­tum zu­ge­ordnet sind, bezieht sich diese Zuordnung nur auf die Be­stand­teile, die dem Son­de­rei­gen­tum zuordnungsfähig sind: auf den Balkonraum, die begehbaren Boden-/­Platten­be­läge und in­nen­sei­tig angebrachte und von außen nicht einsehbare Verklei­dungen der Balkonbrüstung und -rückwand.
Die konstruktiven Bestandteile des Balkons wie die (tra­gen­de) Bal­kon­platte und deren Isolierungsschicht sowie die Bal­kon­brüs­tung beziehungsweise Balkongitter sind zwingend ge­mein­schaft­liches Eigentum. Ebenso zählen auch nach­träg­lich angebrachten Bal­kon­trenn­wände oder -ver­gla­sun­gen zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Diese Abgrenzung und Zuordnung zum Son­de­rei­gen­tum ist für den Gebrauch und die Nutzung, aber auch für die In­stand­hal­tung und die Instandsetzung und somit auch für die Kos­ten­ver­tei­lung von Be­deutung. So hat jeder Woh­nungs­eigen­tü­mer für die Instand­hal­tung und Instandsetzung der im Son­de­rei­gen­tum stehenden Balkonteile selbst zu sorgen und die dafür erforderlichen Kosten zu tragen. Die In­stand­hal­tung und Instandsetzung der im gemeinschaftlichen Ei­gen­tum stehenden Balkonbestandteile ist dagegen grundsätzlich Sache aller Woh­nungs­eigen­tümer, die deshalb auch die Kosten an­teilig zu tragen haben. Allerdings können die Woh­nungs­eigen­tü­mer nach neuem Recht gemäß § 16 Abs. 4 WEG jetzt auch im Ein­zel­fall mit doppelt qualifizierter Mehrheit be­schließen, dass jeder Woh­nungs­eigen­tümer die Kosten für die Sanierung seines Balkons selber trägt.

Als Inhalt des Sondereigentums werden die Regelungen be­zeich­net, die als Vereinbarung abweichend von den ge­setz­li­chen Regelungen beziehungsweise entsprechender Re­ge­lun­gen in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Ge­mein­schafts­ord­nung getroffen werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch ein­ge­tragenen Vereinbarungen binden grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer (Sondernachfolger) im Falle des Ei­gen­tümerwechsels.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 20. Januar 2012 betont, dass auch der Inhalt des Sondereigentums dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen muss. Das bedeutet: Jedermann muss den Inhalt eines dinglichen Rechts anhand der Eintragungen im Grundbuch eindeutig erkennen können. Nach Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft können Sondernutzungsrechte nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden. Möchte der ein Grundstück teilende Eigentümer sich für später das Recht vorbehalten, einseitig den einzelnen Einheiten Garten- und Terrassenflächen aus dem bisherigen Gemeinschaftseigentum als Sondereigentum zuzuweisen, entspricht dies einer Vereinbarung, die zum Inhalt des Sondereigentums wird, wenn sie ins Grundbuch eingetragen ist. Die Einhaltung des Bestimmtheitsgrundsatzes erfordert, dass aus dem Grundbuch eindeutig hervorgehen muss, welche Flächen nachträglich zugeteilt werden können (BGH, Az. V ZR 125/11).

Das Sondereigentum gehört gemäß § 10 Abs. 1 WEG nicht zum Verwaltungsvermögen.

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Die Selbstauskunft

Es liegt im Interesse des Vermieters, möglichst viel über seinen zukünftigen Mieter zu erfahren. Über die Frage, wie weit man dabei gehen darf, entsteht regelmäßig Streit.

Empfehlenswert ist es, den Mietinteressenten eine Selbstauskunft in Formularform ausfüllen zu lassen. Dies hat nichts mit der Selbstauskunft bei der Schufa zu tun – diese kann der Mieter selbst über seine bei der Schufa gespeicherten Kreditwürdigkeitsdaten einholen. Übliche und zulässige Fragen bei der Selbstauskunft sind:

• Name und bisherige Adresse,
• Geburtsdatum und Ort,
• ausgeübter Beruf,
• Netto-Monatseinkommen,
• Anschrift des Arbeitgebers,
• Seit wann dort beschäftigt,
• Eidesstattliche Versicherung / Offenbarungseid abgegeben?
• Läuft eine Lohnpfändung oder ein Mietforderungsverfahren?
• Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen,
• Anzahl der Kinder,
• Werden Haustiere gehalten (welche)?

Das Selbstauskunftsformular kann am heimischen PC erstellt oder auch an geeigneter Stelle aus dem Internet heruntergeladen werden. Es sollte vom Mietinteressenten unterschrieben werden. Vor der Unterschrift sollte die Zusicherung eingefügt werden, dass die Angaben wahrheitsgemäß sind und dass bei Falschangaben eine fristlose Kündigung des Mietvertrages erfolgen kann.

Von selbst muss der Mieter Auskunft geben:

• Wenn er die Miete nur durch Zahlungen des Sozialamtes aufbringen kann,
• wenn er eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat.

Gibt der Mieter zu diesen Themen eine falsche Auskunft, berechtigt dies den Vermieter allerdings nicht immer zur Kündigung des Mietvertrages. Die Gerichte berücksichtigen dabei, ob sich die Falschauskunft tatsächlich auf das Mietverhältnis ausgewirkt hat. So entschied das Landgericht Wiesbaden zugunsten eines Mieters, der in der Selbstauskunft fälschlicherweise angegeben hatte, keine eidesstattliche Versicherung abgegeben zu haben.

Da der Mieter unabhängig von seinem länger zurückliegenden Offenbarungseid nun wieder solvent war und seine Miete von Anfang an termingerecht gezahlt hatte, sah das Gericht keinen Grund zur Anfechtung des Mietvertrages (Az. 2 S 112/03).

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Sachwert - Sachwertverfahren bei der Immobilienbewertung

Der Sachwert ist das Ergebnis einer Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, das sich an den Herstellungskosten des Bewertungsgegenstandes orientiert. Sie sind die Basis für die Ermittlung des Herstellungswertes. Da die Kosten nicht mit Preisen identisch sind, muss die Lücke zwischen Herstellungswert und dem tatsächlichen "Preis" (Verkehrswert) stets im Wege der Marktanpassung überwunden werden. Gutachterausschüsse stellen teilweise Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung.

Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert von Objekten zu ermitteln, bei denen Vergleiche mit anderen Grundstücken für ein Vergleichswertverfahren nicht tauglich sind und auch Ertragsgesichtspunkte vor allem wegen bevorzugter Eigennutzung keine Rolle spielen. Typisches Beispiel ist das freistehende Einfamilienhaus.

Beim Sachwertverfahren werden getrennt Bodenwert einerseits und Gebäudewert einschließlich Wert der Außenanlagen und sonstigen Betriebseinrichtungen andererseits ermittelt. Der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen bilden den Sachwert des Objektes. Der Bodenwert wird durch ein Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Wertermittlung des Gebäudeanteils richtet sich vor allem nach dessen technischen Aspekten.

Die Herstellungskosten werden durch Hochrechnen der Baukosten eines bestimmten Basisjahres über den Baukostenindex ermittelt und durch die Alterswertminderung bereinigt. Baunebenkosten werden durch einen Zuschlag berücksichtigt. Der Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden wird durch Abschläge Rechnung getragen. Zu berücksichtigen sind auch sonstige wertbeeinflussende Umstände (z. B. wirtschaftliche Überalterung oder überdurchschnittlicher Erhaltungszustand). Auch die Außenanlagen müssen dann berücksichtigt werden, wenn ihnen eine besondere Bedeutung zukommt.

Üblicherweise werden heute zur Ermittlung des Herstellungswertes die NHK 2000 oder NHK 2010 verwendet. Das Sachwertverfahren wird in erster Linie bei Einfamilienhäusern angewendet. Die Schwachstelle des Verfahrens beruht in einer gewissen Marktferne, so dass die Ermittlung des Verkehrswerts mit Hilfe dieses Verfahrens hauptsächlich von der richtigen Wahl der Marktanpassungsfaktoren abhängt.

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Was ist ein "Rohbauland"?

Rohbauland bezeichnet den Entwicklungszustand von Flächen mit Baurecht, deren Erschließung noch nicht gesichert ist oder das von der Flächengestaltung (Lage, Form und Größe) durch ein Umlegungsverfahren noch so parzelliert werden muss, dass die zulässige Bebauung erst möglich wird ("Bruttorohbauland"). Ist die Parzellierung erfolgt, die Erschließung aber noch nicht gesichert, spricht man von "Nettorohbauland". Sind Flächen nach den öffentlich rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar, spricht man von baureifem Land.

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Was ist eine Reallast?

Eine Reallast belastet ein Grundstück dergestalt, dass dieses für wiederkehrende Leistungen des Berechtigten dinglich haftet. Mit einer Reallast können sowohl wiederkehrende Geldleistungen (Erbbauzinsen, Kaufpreisrenten, Überbaurenten) als auch Naturalleistungen und -Lieferungen (z.B. von elektrischem Strom, Wärme, Wasser und Bodenerzeugnissen) etwa im Rahmen eines Leibgedings abgesichert werden. Auch die Absicherung von Pflegeverpflichtungen oder der Unterhaltung eines Gebäudes ist über eine Reallast möglich.

Bei Reallasten werden oft Wertsicherungsvereinbarungen getroffen. Diese können z.B. an den Verbraucherpreisindex anknüpfen. Nicht zulässig, da allzu unbestimmt, sind sogenannte Leistungsvorbehaltsklauseln, nach denen bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen erst noch über die genaue Höhe der Wertsicherung verhandelt werden soll.

Ist der durch die Reallast Begünstigte eine bestimmte Person, spricht man von einer subjektiv persönlichen Reallast. Diese Reallast kann nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden werden. Andererseits kann Begünstigter auch der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks sein. Dann spricht man von einer subjektiv dinglichen Reallast. Diese kann nicht vom Eigentum am Grundstück getrennt werden; die Berechtigung aus der Reallast ist ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks haftet für die Erbringung der Leistungen nicht nur dinglich, sondern auch persönlich.

Es ist allerdings möglich, die persönliche Haftung aus der Reallast auszuschließen oder einzuschränken (§ 1108 Abs. 1 BGB). Eine solche Einschränkung bedarf zu ihrer Wirksamkeit nicht der Eintragung ins Grundbuch. Ein Eintrag ist jedoch zu empfehlen – insbesondere für den Notar, der sich sonst einer Haftung ausgesetzt sehen kann. Bei der schweizerischen Grundlast beschränkt sich die Haftung generell auf das belastete Grundstück.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=R&KEYWORDID=5566

Das Verbraucherwiderrufsrecht beim Maklervertrag

Maklerverträge im Fernabsatz und solche, die außerhalb der Geschäftsräume des Maklers (Unternehmers) geschlossen wurden, können vom Verbraucher innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Das Widerrufsrecht geht auf die Verbraucherrechterichtlinie zurück, welche vom nationalen Gesetzgeber umzusetzen war. Damit der Immobilienmakler seit Inkrafttreten des Gesetzes am 13. Juni 2014 nicht um seine verdiente Provision fürchten muss, sind vor Abschluss des Maklervertrages umfangreiche Informationspflichten einzuhalten. Im Zentrum steht dabei die Widerrufsbelehrung, die der Kunde vom Makler bei Vertragsschluss, also möglichst früh, per Email oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger erhalten muss. In der täglichen Praxis muss der Makler somit darauf achten, dass er in seinem Geschäftsablauf die Widerrufsbelehrung möglichst sicher integriert. Dabei sollte er sich nicht nur den Erhalt der Widerrufsbelehrung bestätigen lassen, sondern auch, dass er mit seiner Tätigkeit – wie in der Praxis auch üblich – vor Ablauf der 14-Tage-Frist für seinen Kunden tätig werden soll.

Quelle: www.ivd.net