Kündigungsverzicht bei Wohnraummietverträgen

In einem Mietvertrag über Wohnraum kann vereinbart werden, dass beide Mietvertragsparteien für eine bestimmte Zeit auf die Inanspruchnahme Ihres Kündigungsrechts verzichten. Dies ist auch in Formularmietverträgen – also mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen – möglich.

Allerdings hat der BGH entschieden, dass ein Kündigungsverzicht des Mieters für mehr als vier Jahre wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, so dass - ähnlich wie beim Staffelmietvertrag über Wohnraum – dem Mieter das Recht eingeräumt werden muss, das Mietverhältnis spätestens zum Ablauf des vierten Jahres nach Mietvertragsbeginn kündigen zu können.

Nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.1.2006, Az.: VIII ZR 3/05) ist bei Vereinbarung eines unzulässigen längeren Kündigungsausschlusses die ganze Vertragsklausel und damit der gesamte Verzicht auf das Kündigungsrecht unwirksam. Es wird also nicht etwa der vereinbarte fünfjährige Kündigungsverzicht durch den zulässigen vierjährigen Verzicht ersetzt, sondern die Kündigung nach den gesetzlichen Fristen grundsätzlich wieder zugelassen. Der Mieter könnte also auch nach dem ersten Jahr schon mit gesetzlicher Frist kündigen.

Kündigen Mieter bei einem vereinbarten gegenseitigen Kündigungsverzicht für zwei Jahre verfrüht mit dreimonatiger Frist, kann der Vermieter zumindest bis zur Neuvermietung der Wohnung innerhalb der Zweijahresfrist seinen Mietausfall gegen die Mieter geltend machen (BGH, Urt. v. 30.6.2004, Az. VIII ZR 379/03).

 Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Home-Staging - was ist das eigentlich?

Home-Staging ist Verkaufsförderung (sales promotion) für Immobilien: Die Prinzipien der Produktpräsentation - aus anderen Bereichen wie Mode oder Möbel bekannt - werden auf das Produkt Wohnung bzw. Haus übertragen.

Konkret wird die Aufmerksamkeit auf die Vorteile einer Immobilie gelenkt und die Wahrnehmung so positiv beeinflusst, dass aus Kaufinteressenten Käufern werden können. Home-Staging nutzt dabei auch Erkenntnisse aus der Psychologie. Der HALO-Effekt beschreibt zum Beispiel das Phänomen, dass ein dominantes Merkmal andere überdeckt. Übertragen auf den Verkaufsablauf bei Immobilien heißt das: Sehen Kaufinteressenten ein Zimmer mit (zu) vielen Möbeln, assoziieren sie damit automatisch „zu klein“. Die tatsächliche Größe des Raums nehmen sie nicht richtig wahr.

95 Prozent aller Kaufentscheidungen werden auf emotionaler Ebene getroffen. Auch für das Produkt Immobilie gilt, dass es nicht nur gekauft wird, um ein Dach über dem Kopf zu haben. Mit dem Kauf sollen auch Werte befriedigt werden. z.B. Sicherheit, Anerkennung oder Zufriedenheit. Um Menschen zu überzeugen, muss der Verkäufer die Werte seiner Zielgruppe kennen und sie über die sinnliche Wahrnehmung gezielt vermitteln. Dies gelingt mit einer zielgruppengerechten Inszenierung der Immobilie: Der Anbieter zielt auf den Bauch, um im Kopf etwas zu bewegen.

Home-Staging verbessert auch die Aufbereitung weiterer Entscheidungshilfen wie Fotos, Exposé, Wohnclip, 3-D-Rundgang oder Immobilienvideo. Kaufinteressenten können durch diese Unterstützung möglicherweise leichter eine Entscheidung fällen, so dass sich unter Umständen die Transaktionszeit verkürzt und ein besserer Preis realisieren lässt.

Die Investition in eine optimale Produktpräsentation funktioniert sowohl bei bewohnten als auch bei leerstehenden Immobilien. Beispiele, Tipps für die Auswahl von Home-Staging-Agenturen, sowie ein deutschlandweites Anbieterverzeichnis gibt es beim Berufsverband für Home-Staging in Deutschland DGHR e.V

 Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Immobilienkauf von Privat - Ist es wirklich ein Schnäppchen????

Es ist doch immer wieder schön zu lesen, wenn Privatanbieter von Immobilien in ihren Verkaufsanzeigen schreiben, dass man sich hier bei ihrem Angebot das Geld für einen teuren Makler spart (oder so ähnlich!). Dass dabei der Angebotspreis aber teilweise 30% und höher über aktuellen Marktniveau liegt, hat man wohl irrtümlicherweise vergessen... ;-)
Ergebnis: Immobilienkauf von Privat - Ist es wirklich ein Schnäppchen????

Grundsteuer: Was ist das und wie wird sie ermittelt?

Die Grundsteuer ist eine dauernde Abgabe auf Grundbesitz an die Gemeinde. Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in einem dreistufigen Verfahren. In der ersten Stufe wird der Einheitswert des Grundbesitzes festgestellt. Dieser wird mit der Grundsteuer-Messzahl multipliziert.

Auf der Grundlage des so berechneten Steuer-Messbetrages bestimmt die Gemeinde durch eine Satzung, mit welchem Hundertsatz (Hebesatz) sie die Grundsteuer festsetzt. Auf Grund dieses Verfahrens kann die Grundsteuer je nach Wohngemeinde für vergleichbare Objekte unterschiedlich hoch ausfallen.

Beispiel einer Grundsteuerfestsetzung für eine Eigentumswohnung

Einheitswert = 50.000,00 Euro

Grundsteuermessbetrag = 175,00 Euro
(3,5 Promille von 50.000,00 Euro)

Hebesatz = 310 Prozent

Grundsteuer = 542,50 Euro
(Berechnung: 175 Euro x 310 Prozent)

Die so ermittelte Grundsteuer wird dem jeweiligen Grund­stücks­eigentümer von der Gemeinde jährlich in Rech­nung gestellt. Die Grundsteuer ist, mit Ausnahme von Klein­be­trägen, vierteljährlich fällig.

Ist der Ertrag, ausgehend vom "normalen Rohertrag", um mehr als 50 Prozent gemindert, wird die Steuerschuld auf Antrag in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Min­der­ung des Rohertrags 100 Prozent, ist die Grund­steuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Die Er­mä­ßi­gung kommt nur in Betracht, wenn die Ertragsminderung nicht vom Steuerschuldner zu vertreten ist. Der Erlass ist auf Antrag zu gewähren. Die Antragsfrist bis zum 31.03. des jewei­li­gen Folgejahres ist zu beachten.

Zur Zeit werden Pläne zur Umgestaltung der bisher ertrags­orien­tierten in eine wertsubstanzorientierte Grund­steuer diskutiert. Es gibt drei verschiedene Ver­sio­nen für eine neue Grundsteuer:

• Beschränkung der Grundsteuer auf den reinen Boden­wert (Bodenwertsteuer). Die Grundsteuerlast ver­schiebt sich dann bei bebauten Grundstücken von Grundstücken mit niedrigem Bodenwertanteil (bisher hoch belastet) auf Grundstücke mit hohem Bodenwertanteil (bisher niedrig belastet). Basis für die Berechnung wären die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse.
• Vom Deutschen Städtetag favorisiert: Grundsteuer auf den Bodenwert auf der Grundlage der Boden­richt­werte zuzüglich pauschalierter Gebäude­wert­steuer (z. B. Pauschalansatz pro Quadratmeter Wohnfläche).
• Grundsteuer auf einer vom Wert der Grund­stücke unabhängigen Bemessungsgrundlage, z. B. Grundstücksfläche bei unbebauten Grund­stücken, Wohn-/Nutzfläche bei bebauten Grund­stücken. Diese Flächen werden mit jeweils unterschiedlichen Grund­steuer­zahlen multipliziert.

 Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Die Grunddienstbarkeit ist das dingliche Absicherungsmittel eines Rechts an einem Grundstück ("dienendes Grundstück"), das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks ("herrschendes Grundstück") zusteht. Das Recht kann ein beschränktes Nutzungsrecht des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks sein (z. B. Geh- und Fahrtrecht) oder eine Duldungspflicht des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z. B. Duldung einer Grenzbebauung) oder der Ausschluss eines Rechts des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z. B. des Betriebs eines bestimmten Gewerbes). Die Grunddienstbarkeit kann ohne Zustimmung des Berechtigten nicht gelöscht werden und muss von einem Grundstückserwerber übernommen werden. In der Regel besteht sie "ewig", wenn nicht eine zeitliche Beschränkung vorgesehen ist. Ein mit einer Grunddienstbarkeit belastetes Grundstück bedeutet eine mehr oder weniger starke Beeinträchtigung und ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes wertmindernd zu berücksichtigen. 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Grundflächenzahl (GRZ) - zulässige Grundfläche (GR) - was ist das?

Die Grundflächenzahl ist das Maß der baulichen Nutzung, auf das bei Festsetzungen im Bebauungsplan nicht verzichtet werden kann. Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m² Grundfläche eines Baugrundstücks mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Beträgt sie etwa 0,4, dann besagt dies, dass von einem 1000 m² großen Grundstück 400 m² überbaut werden dürfen. Für Garagen und Nebenanlagen einschließlich Zufahrten dürften noch weitere 50% der 400m² "baulich" genutzt werden. Die durch bauliche Anlagen versiegelte Bodenfläche beträgt in diesem Fall 600 m². Im Interesse der Vermeidung einer zu starken Bodenversiegelung gibt es eine Kappungsgrenze, die bei 80% liegt. Wenn in dem genannten Beispiel eine GRZ von 0,7 festgesetzt wäre, dann müssen mindestens 20% des Baugrundstücks von baulichen Anlagen freigehalten werden. Für Garagen und Nebenanlagen stünden dann nur noch 100 m² zur Verfügung.

Die Gemeinde ist bei Festsetzung der GRZ an baugebietsabhängige Höchstmaße gebunden. Sie schwanken zwischen 0,2 für Kleinsiedlungs- und Wochenendhausgebiete und 1,0 in Kerngebieten. Bei reinen und allgemeinen Wohngebieten beträgt das Höchstmaß 0,4, bei besonderen Wohngebieten sowie Dorf- und Mischgebieten 0,6 und bei Gewerbe- und Industriegebieten schließlich 0,8. Von der zulässigen Grundfläche ist die "überbaubare Grundstücksfläche" zu unterscheiden. Siehe hierzu das Stichwort "Baufenster". Die Grundflächenzahl wird im Bebauungsplan als Planungssymbol einfach als Dezimalbruch dargestellt:

0,4

Andere Darstellungsform: GRZ 0,4.

Alternativ zur GRZ kann auch die zulässige Grundfläche (GR) in einer absoluten Zahl dargestellt werden, z.B. GR = 400

 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Geschossflächenzahl (GFZ) und Geschossfläche (GF) - was ist das?

Die Geschossflächenzahl ist eine von mehreren Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen eines Bebauungsplanes. Sie stellt ein Verhältnis zwischen der Summe der Geschossflächen eines Gebäudes und der Größe des Baugrundstücks her. Beträgt sie etwa 1,2, dann bedeutet dies, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück 1.200 Quadratmeter Geschossfläche (GF) errichtet werden können. Die Geschossfläche berechnet sich nach den Außenmaßen der Geschosse.

Die GFZ streut je nach Baugebietsart. Als Planzeichen im Bebauungsplan wird die GFZ als zulässiges Höchstmaß wie folgt dargestellt:



Andere Darstellungsform: GFZ 1,2

Alternativ zur GFZ kann auch die GF = Geschossfläche in einer absoluten Zahl (zum Beispiel GF 1.200) festgesetzt werden. Geschossflächenzahlen können auch im Flächennutzungsplan Eingang finden

 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag